不動産買取の注意点とは？買取前の準備や必要書類も解説します！

「不動産買取」をご存じでしょうか？

これは不動産会社に不動産を買い取ってもらう売却方法のことで、「即時買取」もしくは「直接買取」とも言います。

仲介売却と違って買主を探さずに売却するため、基本的に現金化が早く手間が少ない売却方法です。

あらかじめ必要書類を準備しておくともっとスムーズな買取が可能になるので、

 

「早く不動産を売却したい」

「スムーズに終わらせたい」

 

という方はぜひ最後までご覧くださいね！

 

不動産買取においてのメリットはやはり「早い現金化」や「決まったスケジュールで売却可能」、「手間が少ないこと」と言えます。

ただし一般的な仲介売却と比較すると不動産買取は、相場よりも安く買い取られることが通例です。
通常の売却相場と比較するとおよそ7割～8割程度になってしまいます。
仲介売却の相場の7割～8割になってしまう経緯については、以下の記事にて解説しております。

ぜひご一読くださいね！
★中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！


ちなみに不動産買取では不動産会社が不動産を買い取ることから、契約不適合責任が免除されるので売却後にトラブルが起きません。
このことを踏まえて、不動産買取がおすすめの方は以下の通りです。


【不動産買取がおすすめなケース】
・相続、離婚、転勤などで早く不動産を手放したい人
・売りに出している不動産がなかなか売れない人
・不動産会社とのやり取りや内覧、その他売却準備に時間が持てない人
・所持している不動産の築年数が古い人
・事故物件を所有している人
・価格よりも時間や手間をかけたくない人（引っ越しの時期が限定的な人）
・売却するのを周囲に知られたくない人

 

【不動産を手間なく売却したい人（相続、離婚、転勤など）】

まずおすすめなのが相続や離婚、転勤などで売却にじっくり時間をかけられない方や売却の手間をできるだけ省きたいという方です。
「この日までに売却したい」という期限がある場合は不動産買取をおすすめします。

仲介売却は不動産買取よりも手間が多くなります。

媒介契約の種類によって異なりますが、最低でも不動産会社から1、2週間に1度以上は販売活動の結果報告が届きます。
加えて個人の方向けの売却となると、売却準備や購入検討者の内覧対応だけでなく引渡しも売主の都合だけで日時を決めることはできませんよね。

しかし一方の不動産買取は、上記のような不動産会社とのやり取り、売却準備や内覧対応などもおこなう必要はありません。
先述のように契約不適合責任も免除されるので、売却後のトラブルもないうえに家屋内に荷物を残したままの売却も可能です。

引っ越しの際の荷物整理の時間を省くことができるので、早く売却したい方やスケジュールが決まっている方にとってもたいへん嬉しいですね。

特に相続税も支払わなければならない相続物件の場合は、一刻も早く売却したい方も多いのでおすすめの売却方法です。

【不動産の条件があまり良くない人】

次におすすめの人は、築年数が古い不動産を所有している方です。

一般的に築年数が古ければ古いほど、それに比例して売却価格は低くなる傾向にあります。

 

仲介売却では需要は高くないうえに、もし事故物件だった場合は敬遠されてしまうことも多いです。
売りに出しても売れ残ってしまうことに加えて、販売活動をしている期間も維持費などのランニングコストがかかりますよね。

もし長期の間売りに出してやっと売却できても、あまり高い価格では売れない可能性が高いでしょう。

さらに空き家の場合は定期的なメンテナンスをする必要があるうえに、長い期間空き家が続いていると水道管などに問題がある場合も。

しかし不動産買取では修繕してから売却する必要はありません。
上記のような不動産を売却したい方にも不動産買取はおすすめの売却方法です。

 

【周囲に売却を知られたくない人】

ほかにも周囲に売却することを知られたくないという方は、不動産買取を検討するのも良いでしょう。
例えば「離婚がきっかけでの売却」、「近所の方と仲が良くない」という事情があり売却を知られたくない場合などです。

仲介売却では先述の通り内覧対応などがありますよね。

不動産会社の担当者のほかにも購入希望者などの関係者の出入りが多く、おのずと周囲に家を売却することが知られてしまいます。
しかし不動産買取は不動産業者が買取対象の不動産に訪問しますが、長期間に及ぶことはないので近隣住民の方に知られる心配はありません。

 

 

【早い現金化、価格にこだわらない人】

現金化をあまり急いでいない方や価格にこだわらない方にも不動産買取はおすすめ。

もし前者の現金化をあまり急いでいない方は、期間に余裕がある場合「買取保証付き仲介売却」という売却方法も検討してみてください。
これは不動産会社と取り決めた一定の期間内は仲介売却で不動産を売り出し、期間内に成約できれば仲介売却での相場に近い価格で売却ができます。

期間内に売却できなければ、最終的に不動産会社に買い取ってもらう売却方法です。

仲介売却の相場に近い価格で売却できるかもしれないうえに、最終的には買取してもらうので不動産が売れ残る心配はありません。
期間についても売主の都合で決められるうえに高額売却のチャンスもあるので、ぜひ検討してみてくださいね。

買取保証付き仲介売却については以下の記事で解説しています。

興味を持たれましたらご一読くださいね！

買取保証付き仲介売却とは？メリットやデメリット、注意点をご紹介します！

 

 

不動産買取前にしておいた方がよい準備は大きく分けて2点です。

 

売却したい不動産の相場を調べる

不動産買取の前にまずは売却したい不動産の相場を調べましょう。
これはすべての売却においていえることですが、相場を知ることは非常に重要です。
相場についてはSUUMOなどの不動産情報サイトなどで、自分の不動産と同じエリアの似たような条件の物件を参考にして割り出しましょう。

ただし「不動産買取の場合は、相場の7割～8割での買取が多い」ということを忘れずに。
したがって、不動産買取を利用するのであれば相場よりも買取額は必然的に安くなります。
例えば売却したい不動産の相場が1,500万円だったとしましょう。

その場合買取額の目安としては1,050万円～1,200万円程度と考えます。

もう一つ注意することとして「不動産買取でもあくどい業者は存在する」ということ。
買取を選ぶ方は現金化を急いでたり、不動産の条件が悪いと思っている方が多く弱みに付けこまれやすいです。
そういった業者は売却を焦っている売主に対して、格安の値段を提示し不動産を買い叩こうとしてくることがあります。

しかし相場をあらかじめ知っておくことでそのことに気づくことができますよね。

悪徳業者から自分の身を守ること、納得のできる不動産売却にすること、そして売却後の資金計画のためにも売却したい不動産相場はよく確認しておくことがポイントです。

 

 

 

状況に合わせて売却方法を選ぶ

不動産買取のほかにも売却方法はさまざまです。

買取を選ぶ前に他の売却方法についてもよく検討してから選びましょう。

不動産の売却方法としては「仲介売却」「買取保証付き仲介売却」「リースバック」「任意売却」などの4つが選択肢としてあります。
一つずつ簡単に解説していきます！

 

【仲介売却】
不動産の売却方法の中で最も高く不動産を売ることができる方法です。

しかし買取に比べるとかなり時間がかかるので、半年以上の猶予がある方は仲介売却を検討するのも良いでしょう。

また、不動産会社や購入検討者の内覧対応などもあります。
 

【買取保証付き仲介売却】
「売却期間に余裕があるものの半年以上の猶予はない」

「仲介売却は選べないけど少しでも高く不動産を売却したい」

という方は買取保証付き仲介売却がおすすめ。
先述の通り買取保証付き仲介売却は、通常の仲介売却と違って売主都合で仲介売却の期間と買取のスケジュールを決めること可能です。
最終的には不動産会社が不動産を買い取るので売れ残りで格安になってしまう心配もありません。
 

 

【リースバック】
「売却後も愛着のある家に住み続けたい、引っ越ししたくない」という方はリースバックを選択するという選択肢も。
リースバックとはセール・アンド・リースバックとも言われます。

マイホームを一度売却したあとに、不動産を購入した買主（主に不動産会社）と賃貸契約を結び、家賃を払い続けながら住むという売却方法です。

引っ越しをしなくてもよいので引っ越し費用がかからず経済的な負担が少ないことがメリット。

かつっ住居を変えなくてもいいことから、ライフスタイルを変える必要もありません。

さらに固定資産税などランニングコストを払う必要もなく、災害の際も賃貸契約を結んだ買主が対応するので維持費を軽減することもできます。
もし売却する不動産がマンションであれば管理費・修繕積立金も支払う必要はありませんよ。

売却はしたいものの引っ越しはしたくない、近所の目が気になるという方はぜひご検討くださいね。
リースバックについては詳細記事を近日に公開しますので、しばらくお待ちください！

 

【任意売却】
もし住宅ローンを滞納してしまっている場合は任意売却を検討してみましょう。

基本的に不動産を売却するには住宅ローンを完済し、金融機関が担保として設定している抵当権を抹消する必要があります。
それは不動産買取においても同様で、残債がある場合は担保として金融機関に抵当権が設定されているので売主が勝手に売却することはできません。

しかし任意売却は、金融機関に承認してもらえれば住宅ローンがある状態でも売却することができる売却方法です。
ただし許可が下りなければ売却はできません。

さらに住宅ローンを滞納してから選択できる売却方法なので、滞納時点で金融機関にブラックリストとして登録されてしまいます。

くわえて任意売却において最も注意が必要で覚えておきたいのが「競売」。
もし任意売却で一定期間内に売却できなければ「競売」にかけられます。

この競売とは、金融機関が強制的に不動産を差し押さえオークションに出すというもので、価格や引渡しの日程などに売主の意思は反映されません。

競売での不動産売却は、基本的には安価での売却となってしまいます。

競売によって売却できても売却価格は高くないので、残債の返済に充てても残債額が大きいことがほとんど。

 

一括返済できない場合は自己破産しなければならないこともあるので、任意売却はよく不動産会社や金融機関と相談してから決めましょう。
任意売却については下記の記事で解説しております。

ご興味を持たれた方はぜひページに飛んでみてくださいね。

 

★任意売却とは？競売との違いやできること、流れを図解付きで解説！

★任意売却のメリットとデメリットは？注意点や売却前にすべきことをご紹介します！

 

 

 

不動産買取の注意点は大きく分けて5つです。
それぞれ解説していきますので、しっかりチェックして不動産買取をより良いものにしましょう！

 

 

地域の複数の不動産会社に査定を依頼する

先述の通り不動産買取は早く売却して現金化したい売主の方がかなり多いです。
しかし時間に余裕がないからという理由で一つだけの不動産会社に決めて依頼するのではなく、大小問わず複数の不動産会社に査定を依頼をしましょう。

 

その理由の一つとしてはまず、一つの不動産会社に依頼するだけでは買取相場が判断しにくいということです。
あらかじめ相場を調べて依頼している場合でも、複数社に査定を依頼しましょう。
複数社に依頼することによって自分の調べた相場が合っているのか、かつ安く買い叩こうとする悪徳業者をリストから除外すること可能です。
もし査定結果の買取価格が総じて自分の調べた相場よりも低いもしくは高い場合は、不動産会社に価格の根拠を聞いてみましょう。

 

 

一方で大小問わず地域の不動産会社に依頼するということも重要です。
大手の不動産会社と地域密着の不動産会社では、大手の業者の方が安心だと思われる方も多いでしょう。
しかし全国展開している大手不動産会社では、地域のことに熟知していないこともあるので買取に対応していないこともあります。

さらに大手不動産会社は支店近辺の物件のみしか買取対応していないことがあります。

くわえて買取対応しているのはマンションだけで、戸建てや土地を買い取っていない場合も。

 

一方の地域密着型の不動産会社は、地域に精通していることから買取できる物件種別が多様であることが大きな魅力です。
例えば戸建て買取の場合、大手の不動産会社よりも地域密着型の不動産会社の方が買取対応している割合が高い傾向にあります。
以上のことを踏まえて物件のあるエリアの様々な不動産会社に査定依頼をおこないましょう。

 

 

またインターネットで検索する際には「地域名＋物件種別＋買取」などで調べてみるのがおすすめです。
買取価格については、買取経験の浅い不動産会社だと赤字になるのを懸念して相場よりも安めの買取価格を提示してくることも。
複数の業者の買取価格やサービスを比較して、納得できる業者に買取を依頼しましょうね。

 

 

買取できない条件の物件もある

不動産買取にも買取しやすい物件種別と買取が難しい物件種別があります。
例えばマンションであれば、大小問わず不動産会社が買取に対応していることがほとんどです。
理由としては同じ棟内に似たような売却物件があることが多く、買取経験が浅くても相場が分かりやすいということが挙げられます。

ほかにも規格が決まっているため、買取後の修繕やリフォームもおこないやすいのです。

しかし土地や戸建ての買取となると、対応をしている不動産会社の数はぐっと減ってしまいます。
ちなみに大手不動産会社で戸建てや土地の買取をしている企業はあまり多くありません。
なぜなら戸建てや土地は値付けが難しいことにくわえて、買取後のトラブルも起こりやすいからです。

例を挙げるならば、戸建ての場合は境界問題やブロック塀等の越境、雨漏りのほかにシロアリやアスベストなどのトラブルが起こりやすいのです。
以上のことから地域密着型の中小不動産会社が主力となって買取をおこなっています。


また、買取対応している物件種別であるにもかかわらず買い取ってもらえないというケースも有り得ます。

例えば不動産の条件が悪い場合や、買取を依頼する業者が設定している条件を満たしていない場合は買取対応できないことを留意しておきましょう。

 

不動産会社は買取後にリフォームなどで資産価値を上げてから再販をおこないます。

したがって不動産会社の担当エリア外だったり、買取後に需要が低い田舎の一軒家、過疎化が進む地域については買取対応していないことが多いです。
ほかにも土地の形状が特殊で家を建てづらかったり、再建築不可の場合は買取は難しいでしょう。


ちなみにブルーホームでも戸建てや土地の買取のほかに、買取仲介（買取業者の紹介）もおこなっております。
不動産業界20年以上、取引実績400件以上、大手不動産会社出身のスタッフが在籍しておりますので、

もし他店で断られてしまった場合はぜひ弊社にご相談ください！

 

 

売却、買取問わず住宅ローンを完済できるか

不動産を売却する場合は「住宅ローンを完済できるか」という点をしっかり確認しておきましょう。
これは仲介売却、買取保証付き仲介売却、不動産買取問わず同じことが言えます。

住宅購入の際には住宅ローンを組む方がほとんどで、一括で購入できる方は基本的にいらっしゃいません。
したがって住宅ローンの融資を受けてマイホームを購入されることが一般的で、ローンの審査に通ったうえで金融機関に抵当権が設定されるのが通例です。
この抵当権が金融機関にある限りは売却はできず、抵当権はローンの完済を以て抹消することができます。

住宅ローンの残債が買取金額で完済できるか、きちんと計算して確認してから不動産買取を検討しましょう。

難しい場合は仲介売却を選択肢として入れるのもおすすめですよ。

 

 

【税などを除く】着手金や仲介手数料等は発生しない

不動産買取では仲介売却と違って、不動産会社に直接不動産を買い取ってもらいますよね。

したがって着手金やハウスクリーニング代などが発生しません。

さらに仲介を依頼するわけではなく直接買取を依頼するので、仲介手数料も発生しないのです。

ちなみに印紙税や抵当権抹消の費用は通常の売却と同じく発生します。

もしこの買取によって利益が出た場合は翌年の確定申告で譲渡所得税を払う必要がありますが、基本的に買取では仲介売却と比べて支払わなければならない費用が少ないです。
もし直接買取を依頼しているにもかかわらず、不動産会社から仲介手数料や着手金を求められた場合はその業者が悪徳業者である可能性が高いです。

ただし「買取仲介」の場合は依頼した不動産会社に買取業者と仲介をしてもらうので、仲介手数料が発生します。

 

 

登記移転の書類は入金されてから渡す

登記移転にまつわる必要書類である「権利証（もしくは登記識別情報通知書）」は、

不動産会社から買取金額を入金してもらったことをしっかり確認してから渡しましょう。

これらの書類を入金前に渡すことや、もしくは渡すことを求められた場合は要注意です。

もし依頼した不動産会社が買取詐欺を目論んでいた場合、最悪のケースでは買取金額を入金せず勝手に登記移転されてしまうことがあります。
したがって必要書類は入金前に絶対に渡さず、必ず入金されているのを確認してから渡すようにしましょう。

一般的に通常の仲介売却でも不動産買取でも、売買代金を受け渡ししてから売主が登記移転に必要な書類を渡すことになっています。
もし入金前に書類を求められても断りましょう。

 

 

不動産買取で最低限用意しておくものは以下の通りです。

【最低限必要なもの】
・身分証明書
・印鑑証明書と実印※決済時に必要になります
・権利書（登記済証）
・固定資産税納税通知書（固定資産税評価証明書）
 

 

以下は場合によっては必要なものです。

【場合によっては必要なもの】
・住民票（除票も必要）
・銀行口座書類
・ローン残高証明書
・購入時の売買契約書
・耐震診断報告書
・建築図面もしくは工事記録書
・購入時の不動産パンフレット


また、権利書（もしくは登記識別情報通知）と住民票の住所が異なっている場合には、決済時に下記の書類も用意しておくのがおすすめです。

権利書の住所から現住所までの住所移転の履歴が住民票だけで全て記載されている場合は必要ありません。

・住民票（除票）
・戸籍の附票


もし土地や戸建てを買取してもらう場合は、上記のものに加えて以下の書類も必要となることがあります。

あらかじめ用意しておくと安心でしょう。
・建築確認通知書もしくは検査済書
・土地測量図面および建物の図面

一方マンションの買取を依頼する場合は以下を求められることもあります。
・管理規約および使用細則
・住宅性能評価書

ただし不動産会社や買取対象の不動産によって、必要になる書類などは異なります。
買取を依頼する際に何がいつまでに必要かを業者に確認しておくと、よりスムーズに買取の手続きを進めることができるでしょう。

 

 

 

今回は不動産買取の注意点やおすすめの人、事前準備のほかに必要書類などについて解説しました！

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