中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！

買い替え（住み替え）や相続で中古住宅の売却を考えるとき、どうやって売却するか悩まれる方は多いと思います。

 

「中古住宅を売却したいけど、どの売却方法がいいかわからない」

「不動産買取ってどういうもの？　仲介との違いは？」

「中古住宅の買取は安くなると聞いたけど、高く売るにはどうしたらいい？」

 

そんな疑問をお持ちの方に、今回は不動産買取がなぜ仲介よりも安くなるのか、高く売るコツについて解説します。

 

ぜひ最後までご覧くださいね。

 

「買取」と「仲介」の違いとは？

 

中古住宅の売却で「買取は仲介の7割」と聞いてピンと来ない方もいらっしゃるかもしれないので、そもそも仲介って何？という疑問にお答えします。

中古住宅を売却するとなった場合に、大まかに2つの「仲介」と「買取」の手段が取られます。

 

1つ目の「仲介」は、不動産仲介業者が買主と売主の間に入って、不動産の売買を行う方法のことです。

不動産会社と契約を結んで販売活動をおこなってもらい買主を探すので、買い手がつかず売却に時間がかかってしまうこともあります。

しかしこの仲介では後述する買取相場よりも高く売れることがメリットなので、「時間がかかっても高く売りたい」という方にはおすすめです。

 

一方で今回の記事の本題である「買取」とは、不動産会社に中古住宅を買い取ってもらうことです。

不動産会社が買い取った住宅はその後、再び市場に販売されます。

この買取売却で売るメリットは売却期間が短いので「とにかく早く売りたい」という方におすすめです。

 

 

つまりネットでよく見る「不動産買取は仲介の7割」という言葉。

これは、不動産会社に中古住宅を買い取ってもらう場合は仲介での売却価格相場の7割程度になる、という意味なのですね。

 

仲介で売却する場合であったら4,000万円の価格がついたものが、この買取売却では2,800万円になってしまいます。

本来の市場価値が高いほど、仲介での売却との差額の3割部分自体は大きくなります。

※物件の価格帯によっては8割や8.5割になる場合もあります。必ずしも全てに当てはまる訳ではありません。

 

それでは買取売却ではなぜ価格が7割程度にまでなってしまうのでしょうか？

その理由を次節でご説明します！

 

中古住宅の買取の流れや相場については下記の記事をぜひご参考くださいね！

 

中古住宅の買取だと売却価格が仲介の7割程度になる理由は以下の2点が挙げられます。

不動産側の利益（仲介手数料）がないから

 

仲介での中古住宅の売買においては、不動産会社は仲介手数料という利益があります。

しかしこの買取売却では、売主から直接に中古住宅を買い取るので、そこに不動産側の利益となる仲介手数料は存在しません。

 

さらに再販にあたっては後述するリフォームや、販売活動などにかかる人件費のほかにも広告費などもかかります。

相場価格をそのままで買い取ると不動産側は利益がなくなってしまうので、仲介で売却する約7割程度の金額で買い取ることが多いです。

 

修繕、リノベーションの費用が差し引かれる

 

不動産会社は再販を目的として中古住宅を買い取ります。

しかし買取後の古いままの中古住宅を再販しても買い手はつきづらいです。

 

そこで不動産会社は買取のあとに大抵リノベーションやリフォーム、故障部分の修繕などをおこなって付加価値をつけてから再度販売します。

 

さらに売主自身も買取を選ぶ背景に、借金返済や一刻も早い現金化を望んでいるケースがあります。

そういった場合には1社の査定で決めてしまい、交渉せずに提示された買取価格で了承してしまったり、安値でも買い取ってもらうことが少なくありません。

 

一般的には仲介での売却が多いですが、実は中古住宅の買取はメリットが多いです。

まず中古住宅買取のメリットとしては以下が挙げられます。

 

• 需要が低い物件でも早く売れる
• 売却時期および金額が確定する
• 販売活動をする必要がないので現金化が早い
• 測量や、境界標の設置が不要
• 引渡し時期も売主様都合で調整できる
• 内覧の手間が省けるうえに近隣に知られにくい
• 現状のまま手入れせず契約不適合責任免責中に荷物等を残すこともできる

 

最後にご紹介したメリットの「契約不適合責任免責」とは、簡単にいうと「現状で売却後に何か起きても買取業者が処理してくれること」です。

つまりプロである買取業者が対応してくれるので、売却後にトラブルになりません。

さらに荷物を残すことができて荷物整理の手間が省けるのは、トラブルが起こらないということも含めて急いで買取売却をしたい方にとっても非常に大きいメリットですよね。

 

ほかにも以下のような理由で、利益度外視で仲介売却の査定額との差が１割を下回るほど高く買い取られることがあります。

 

• 決算期
• 在庫状況
• 銀行との取引の都合
• リフォームに自信がある
• 該当地域が社長の好み

 

仲介売却の販売活動を経て売れ残ってしまう中古住宅よりも、非常に高い査定金額になるので、自分の状況に合った売却方法を選びましょう。

 

 

 

 

一方の中古住宅を不動産会社に買い取ってもらうデメリットとしては、「価格の安さ」が挙げられます。

 

買取だと値段が安くなってしまうことがデメリットではありますが、逆にそれ以外のデメリットはありません。

さらに買取でも値段次第では買取価格が仲介売却の8割～8.5割になる可能性もあります。

時間がかかっても相場の価格で売りたい方には仲介の方が向いているかもしれません。

しかし、引渡し時期の調整がしたい方や近隣に知られたくない等の事情がある方には買取がおすすめですよ。

 

ここで注意点なのが、一戸建ての中古住宅の場合には取り扱いをしていない不動産会社が少なからずあるということです。

マンションは規格通りに建築されていて、リフォームなどもおこないやすいのでほとんど全ての不動産会社が買取をおこなっています。

 

しかし一戸建ての中古住宅となると、トラブルを忌避し買取をおこなっていない不動産会社もあります。

それには以下のような理由が挙げられます。

 

 

【近隣トラブル】

• ブロック塀等の越境
• 境界における紛争

など

 

【建物自体のトラブル】

• シロアリ被害
• アスベスト
• 雨漏りなど

 

以上のような購入後に発生するかもしれないトラブルに加え、戸建てはマンションと違って戸建ては値付けがしづらいということも、不動産会社が戸建て買取をおこなわない理由として挙げられます。

中古住宅の中でも戸建ての買取を考えている方は、不動産会社に相談のうえ業者を選びましょう。

 

もし戸建ての中古住宅の買取で悩まれている方は、戸建ての買取にも強いブルーホームにぜひお気軽にご相談ください！

 

高く売るコツについてはもくじの「高く売るコツ」をクリック！

 

 

 

 

上図は国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」の図です。

 

中古住宅でも木造の戸建てを例にすると、資産価値の下落率は以下の通りです。

 

【仲介売却の相場】

• 築5年まで→新築価格の約7.5割
• 築10年まで→新築価格の約5割
• 築15～築20年まで→新築価格の約2割
• それ以降→新築価格の1割以下

 

仲介売却の相場でいえば、築5年までの築浅物件では新築の約75%の価格ですが、特に戸建ては築10年までの下落が一番激しく、築10年以降はゆるやかな下落です。

このあたりまでの築年数の物件の需要は非常に高く、買取価格も高めになる可能性があります。

 

一方、木造の耐用年数である築22年を超えるとその価値は1割以下にまで下落します。

（耐用年数…対象の資産が使用できる期間のこと）

つまり築年数が20年を超えたあたりで、木造の中古住宅自体には資産価値はほとんどありません。

 

さらに買取売却では仲介売却の相場の約7割～8割程度です。

 

ここで注意が必要なのが、あくまで経年で建物の価値は失われますが土地としての価値は残り続けます。

したがって築20年を超えると建物の価値ではなく、ほとんど土地のみの価値で取引されるということです。

 

しかし築古だからと言って売れないということではありません。

築年数が長く資産価値が低くなった戸建ては、逆にその安さから早く売れる可能性があるからです。

ほかにも開発が進み始めている地域では土地の需要が高まり、結果的には価格が購入時よりも高くなることもあります。

 

マンションも戸建てと同じく、築年数が長くなるほど資産価値が低くなります。

しかし戸建てよりも下落の幅はゆるやかな傾向です。

 

【仲介売却の相場】

• 築5年まで→新築価格の約8.5割
• 築10年まで→新築価格の約7.5割
• 築15年まで→新築価格の約6.5割
• 築20年まで→新築価格の約5.5割

 

しかし地域によってマンションの相場も変動します。

例えば都心部では新しくマンションを建築する土地があまり多くないため、中古マンションの相場は下落しづらい傾向です。

ほかにも駅近のマンションや、大手建築会社が建設したマンションについては人気が高いため、築年数が長くても相場が比較的高いことがあります。

 

またマンションも築年数が増えると価格の減少だけでなく、売却価格にも影響を与えるのがランニングコストです。

たとえばマンションは新築時に管理費と修繕積立金が安く設定されていますが、それは経過年数によって下記のように段階的に上がっていきます。

 

【例】

• 新築時の月額コスト：7,000円
• 築５年時点の月額コスト：12,000円
• 築10年時点の月額コスト：17,000円

 

この月額コストは総戸数によってはかなり高額になることもあり、総戸数が少ないと一戸当たりの修繕積立金がかなり割高になります。

 

ここまで中古住宅の買取売却と仲介売却との違いや、メリット・デメリット、相場について解説してきました。

そこで最後に少しでも高く不動産を買取してもらいたい方に、「高く売るコツ」をご紹介します。

ぜひご参考くださいね！

 

中古住宅を売る時期に注意する

 

まずは中古住宅を売る時期に注目しましょう。

4月からの新生活に向けて、最も不動産の取引が行われるのは1月～3月です。

不動産が多く成約される時期で再販しても売れ残りになる可能性が低くなり、不動産会社側も高く買取をおこなってくれることがあります。

 

次に中古住宅の築年数にも気を付けましょう。

築浅の物件であるほど高く買取される傾向にはありますが、不動産の市場では築10～20年程度の物件が一番多く出回り人気も高いです。

価格帯にもよりますが、築20年以上の中古住宅については価値が大幅に下がってしまうことも含め、できるだけ短めの築年数のうちに買取を依頼するのがおすすめです。

 

買取をしてもらうタイミングや築年数など、調整できそうであればおこないましょう。

 

余裕があるなら買取保証を利用する

 

もし売却期間に余裕がある場合は「買取保証」という手段を選ぶこともおすすめです。

買取保証とは、あらかじめ決めておいた期間内は仲介売却のように販売活動をおこないます。

その後、中古住宅が売れなかった場合は不動産会社が買取してくれます。

 

この手法のメリットは、一定期間は仲介売却のように販売活動をおこなえることです。

もし期間内に成約した場合は、仲介の相場に近い値段での売却ができます。

さらに中古住宅が売れなかった場合は、不動産会社が買い取ってくれるという保証もあるので、仲介売却で売れ残りになって相場が買取売却よりも下がってしまうことを防げます。

 

加えてあらかじめ金額と期限が設けられているので、スケジュールが立てやすいことも魅力。

中古住宅を早めに売りたいけどスケジュールに余裕のある方や、仲介売却の相場で売れるかチャレンジしたい方にもおすすめですよ。

 

買取保証についての詳しい説明は別記事でしますので、ぜひご参考くださいね。

 

自分に合った中古住宅の買取方法を選ぶ

 

自分の不動産に合った買取方法を選ぶのも高く売るコツの一つです。

たとえば買取でも「直接買取」と「買取仲介」があります。

 

今までこの記事でご紹介してきたのは中古住宅の直接買取で、仲介手数料は発生しませんが買主となる不動産業者に自分で査定依頼や交渉をする必要が出てきます。

複数の不動産会社とやり取りや交渉をするのは非常に労力を使いますよね。

 

ほかにも仲介業者が間に入っていないため、知識が少ないと不動産会社側に偏った契約内容になってしまうことも。

そのため自分でしっかり契約内容を確認しなければなりません。

 

一方の「仲介買取」は報酬として仲介手数料が発生する代わりに、売主の代わりに不動産会社が複数の買取業者に打診から取りまとめまでをおこないます。

不動産のプロが仲介をするので、そもそも契約書も公平もしくは売主寄りのものが多いです。

さらには同じ業界のつながりで、中古住宅の高額買取が可能な既知の買取業者を見つけてくれることも。

実は直接買取よりも「手数料を払ってでもプロに任せたい」と買取仲介を依頼する売主も少なくありません。

 

不動産買取ならブルーホームへ！

今回の記事では中古住宅の相場やメリット・デメリット、高く売るコツなどを解説しました。

 

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