不動産オークションとは？流れやメリットとデメリットを解説します！

近年オークションが普及しましたが、不動産もオークションにかけられるということをご存じでしょうか？

 

不動産の売却では、仲介売却や不動産買取が一番オーソドックスなものとして知られています。

そのため、初めて「不動産オークション」という言葉を聞いた方は多いかもしれません。

 

不動産オークションとは不動産をオークションにかける売却方法で、欧米諸国に比べて日本では認知度はまだあまり高くありません。

 

今回は不動産オークションの流れやメリット、デメリットなどをご紹介するのでぜひ最後までご覧くださいね！

オークションとはいわば「競売（競り売り）」という意味です。

不動産オークションでも、商品である不動産に対して購入希望者が購入希望額をおのおの提示します。

そして、不動産に対して一番高額な価格を入札した購入希望者が不動産を落札し、売主と売買契約を結びます。


ちなみに不動産オークションといえば、

住宅ローンの滞納によって不動産を差し押さえられたあとの「競売」を思い浮かべる方もいらっしゃるでしょう。

 

しかし、本記事でご紹介する不動産オークションは個人や企業がかけるものを指し、裁判所によってかけられる競売とは異なります。

※本記事では裁判所によってかけられる競売は青文字を使用し競売と表記します。

競売については任意売却の記事にて解説しているので、詳細は下記の記事をご覧ください！

任意売却とは？競売との違いやできること、流れを図解付きで解説！

インターネット社会になった影響で以前とは違い、個人や企業間で不動産をオークションにかけられるようになりました。

 

ちなみに不動産オークションには古くからの歴史があります。

しかし日本では不動産オークションというものを知らない、もしくはここ最近になって普及したイメージがありますよね。

 

不動産オークションは遡ること40年ほど前、1980年代のアメリカから広く欧米へ普及しました。

アメリカは合理主義的な思想を持つ方が多く、一番高い金額でほしい人に売却するという売主にも買主にも公平かつ合理主義的な売却方法はすぐに馴染みました。

したがって、欧米諸国の不動産取引では不動産オークションは一般的なものとなっています。

 

ちなみに日本では、1999年6月に不動産オークションの規制が緩和されました。

そのことにより、民間企業が不動産をオークションにかけることができるようになったのです。

それまでは裁判所によってかけられる競売のみが、唯一認められていた不動産のオークションでした。

そして1999年以降不動産オークションは徐々に普及し、現在では30以上の数の自治体が不動産オークションを採用しています。

また、オークションサイトとして有名なヤフオクでは、1999年9月から不動産オークションのサービスが開始されていますよ。

 

不動産オークションと仲介、買取、競売との違い

【仲介売却】

不動産を売却するとなって一番イメージされるのが「仲介売却」でしょう。

仲介売却では不動産会社が売主から売却依頼を受け、広告などを用いて不動産の販売活動をおこないます。

販売活動によって購入検討者が見つかると内見を経て、売主と購入検討者の双方の合意が得られれば売買契約を締結して完了です。

 

仲介売却は約3か月程度で成約することが多く相場相当額以上の売却も狙える売却方法です。

しかし不動産オークションのように期限が設けられていないため、売れ残ってしまう可能性も抱えています。

仲介売却の流れや注意点については下記の記事をご参考ください！

・【図解あり】マンション・戸建て対応！不動産売却の流れ6STEP
・不動産売却の注意点やケース別解説、高く売るコツとは？にお答えします！

 

 

 

【不動産買取】

不動産買取では、仲介売却のように購入検討者を探す必要はありません。

不動産会社が買主となって、売主から直接不動産を買い取るからです。

 

仲介売却では業者が仲介として不動産売買をフォローするので、仲介手数料が発生しますが、買取では直接買い取るため仲介業務が発生しません。

したがって仲介手数料を支払う必要はありませんが、相場よりも低い価格で買い取られることになります。

 

不動産買取については下記の記事で解説しているので、興味のある方はぜひご一読くださいね。

・【初心者必見】中古住宅買取って？流れや仲介との違いを解説します！
・中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！

 

 

【競売】

競売は、不動産の所有者（債務者）の住宅ローン滞納によって金融機関など（債権者）が裁判所に申し立てをおこなった際におこなわれる売却方法です。

 

裁判所は債権者の申し立てによって、債務者の不動産の差し押さえののち競売にかけます。

そして競売での不動産売買代金は優先的に住宅ローンの返済に充てられます。

しかし競売では値段ではなく早期売却することを重要視しているので、不動産はかなり安い価格で売却されることが多いです。

したがって、売却による代金で残債を完済できないことがほとんどで、残債額も任意売却に比べると多くなってしまいます。

ちなみに不動産オークションは、競売と同じ方法による売却です。

しかし競売では売主（債務者）に売却の決定権がないことに比べ、不動産オークションでは売主に決定権があります。


また、競売は早期売却のみに焦点を当てていますが、不動産オークションでは最も高い希望額の入札者を選ぶことが競売との異なる点です。

くわえて一度の入札しかできない競売に比べ、インターネットの不動産オークションでは入札価格の更新が可能なので競りが盛り上がると高額売却になることもあります。

 

 

不動産オークションは2種類に分けられる

①インターネットを用いた不動産オークション

インターネットで不動産オークションをおこなう場合は、オークションサービスを用いれば個人でも売却を簡単におこなうことができます。

オンラインでは最低価格から入札を募集して価格の競り上がりが止まるか、

競り上がりが止まらない場合はあらかじめ設定していた期限まで継続します。

入札の競り上がりが止まらない場合は、設定していた日時一番高く入札をしていた購入希望者が落札します。

 

 

②入札書を用いた不動産オークション

入札書を用いた不動産オークションは、競売や公売のほか個人の不動産売却でも使用される入札形式です。

この方式では売主の希望価格を購入希望者に伝えて競りが開始され、希望価格以上を超えていること、かつ使用目的などを考慮して売主が落札者を決めることができます。

入札書を用いた不動産オークションは一度しか入札できないことが多いです。

したがって、何度も価格を更新できるインターネットのオークションよりも入札のハードルが高く、インターネットのオークションよりも高値で取引されることが一般的です。

しかし場合によっては売れ残ってしまうリスクを抱えています。

 

 

 

2種類の入札方法

①競り上がり方式

一般的に不動産オークションでは競り上がり方式の入札方法が用いられることが多いです。

 

競り上がり方式ではその時の最高入札価格を超える価格しか入札できず、入札価格の更新ごとに入札できる期限が一定時間ずつ延長されます。

ちなみに競り上がり方式では、同じ人が何度でも価格更新をすることが可能です。

 

現在の入札価格より高い価格を入札し、あらかじめ売主が決めている入札可能の期限までに一番高い価格を入札していた購入希望者が不動産を落札します。

競りがヒートアップすればどんどん価格が上がっていく方式のため、高額での売却が可能です。

しかし、入札額が売主の希望ラインに届かない場合あります。

 

②ポスティング方式

 

入札書を用いたオークションでよく採用されるのが、ポスティング方式の入札です。

 

ポスティング方式では、競り上がり方式のように最高入札価格を何度も更新していくというものではありません。

売主が希望している売却価格のラインを超えなければ、まず落札ができない点が異なります。

さらに入札者から、最高額の入札かつ使用目的を考慮のうえ、自動的に落札が決まるのではなく売主が落札者を決定します。

 

ポスティング方式は個人だけでなく競売や公売でよく使われる入札方式です。

競り上がり方式と違って入札回数は1人1回で、本気で落札したい購入検討者がかなり高額で入札します。

したがって好条件の物件の高額売却を狙いたい方はポスティング方式を検討してみてくださいね。

 

ちなみに所有する不動産の条件次第では、この方式を採用すると売れ残ってしまうリスクがあります。

不動産会社とよく相談して入札方法を決めましょう。

 

 

不動産売買では不動産会社が仲介として取引するイメージがありますよね。

しかしインターネット上のオークションサイトで不動産取引する場合、実は個人同士で不動産の出品から落札、売買契約をすることも多いのです。

 

オークションサイトでは、以下のような流れで不動産オークションがおこなわれます。

１　不動産会社に不動産会社オークションの相談をする
２　オークションサイトに物件情報を登録して掲載する
３　入札募集を開始する
４　落札者の決定
５　売買契約の締結

それぞれ解説します！

 

 

１　不動産会社に不動産オークションの相談をする

まずは信頼できる不動産会社に不動産オークションへの出品を相談するのがおすすめです。

これはできれば出品前に相談しておきましょう。

業者がオークションサイトへ申し込みをおこなう場合があるからです。

ちなみに売主が、自身で直接オークションサイトに申し込んで、物件情報の登録をおこなう場合もあります。

しかし業者あらかじめ相談して、自身の不動産の売却相場を知っておくことは非常に重要で、高額売却の鍵にもなります。

相場だけでなく、出品条件や売却スケジュールなども相談すると良いでしょう。

売買契約締結は個人でもおこなうことは可能です。

ただし後々のトラブルをなくすには不動産会社のフォローが必要不可欠。

したがって、業者にアドバイザーとして早い段階で協力を仰いでおくとスムーズに不動産オークションをすすめることができます。

 

 

２　オークションサイトに物件情報を登録して掲載する

業者に相談後はオークションサイトに物件情報を登録しましょう。

この際オークションサイトの運営会社と「専属専任媒介契約」を締結しなければならないことも。

媒介契約の締結自体に料金はかかりませんが、不動産落札され取引が完了した時点で仲介手数料を支払わなければならないことを念頭に置いておきましょう。

不動産オークションでは1か月～1か月半程度で取引が完了することが多いです。

入札方法についてはサイト側であらかじめ定められているので、入札方法に基づいて価格設定をおこないましょう。

競り上がり方式での入札であれば、出品の際に低めの最低売却価格に設定しましょう。

そうすることでより多くの入札者を募ることができ、競りが白熱する可能性が高くなります。

 

一方のポスティング方式の入札であれば、最低売却価格を低くしないことが重要。

なぜならポスティング方式では競り上がり方式と違って、最低売却価格が更新されません。

したがって売主が決めた価格を超えれば入札が可能なので、価格次第では売却できた価格よりも安い価格での入札が多くなる可能性が高いです。

 

しかしどちらの方式にも共通していえることとして、「低すぎる売却価格を設定しないこと」が挙げられます。

売却価格が低すぎると、かなり安い価格での売却となってしまうことがあります。

価格設定は慎重におこないましょう。

ほかにも出品前にあらかじめ土地や建物の欠陥や境界の明示の必要性などあらかじめ表記しておくことで、スムーズに売却を進めることができますよ。


【オークションサイト代表例】
・FKR不動産オークション
https://fkr.or.jp/efuoku/

・マイホームオークション（ピタットハウス）
https://www.myhome-auction.com/

 

 

３　入札募集を開始する

物件情報と最低入札価格の登録ができたら、入札募集を開始する日程を指定し募集を開始しましょう。

 

競り上がり方式では、直前の入札額よりも高い金額が入札されていきます。

一般的には、入札されるごとに入札時点から10分間程度の時間が設けられ、その期間内は他の入札者が入札できます。

もしその10分以内に入札者がいなければ、最後に一番高額で入札した購入希望者が落札者になります。

 

 

４　落札者の決定

入札の更新がなくなり設けられた時間がなくなるか、設定された期限の終了まで入札者を募集し期限がきた時点で、最も高く入札している購入希望者が落札します。

一般的にはポスティング方式も、競り上がり方式と同じように最も高い入札額の人が落札者となります。

 

しかしポスティング方式では条件次第では、2回目のポスティングの募集をかける「2回戦方式」をおこなう場合もあります。

 

 

５　売買契約の締結

落札者が決まると、売主と落札者の間で不動産売買契約を結びます。

個人間のやり取りであれば、仲介業者が存在しないまま売買契約をする可能性があります。

オークションサイトによっては落札後に不動産会社を紹介してくれるものもあります。

しかし、サイトが紹介してくれないからといって個人間だけで契約するのはおすすめできません。

個人間の売買契約は後々トラブルに発展することもあるので、業者にあらかじめ仲介を依頼しておくと安心して進めることができますよ。

 

 

 

不動産会社へ買取仲介を依頼した場合は、業者間で不動産オークションをおこなうことがあります。

買取仲介は不動産会社に買取を依頼するのではなく、買取業者との仲介を依頼する方法で、オークションでは基本的にポスティング方式が採用されています。

 

（買取仲介についての解説記事はこちら！）

 

 

流れとしては以下の通りです。


１　仲介業者に買取仲介を相談する
２　仲介業者が、各買取業者にFAXやメール等を利用してオークションを通知する
３　買取業者が買付証明書(購入申込書)を仲介業者へ送付する
４　封入している買付証明書を売主の面前で開札日に開封（ケースによる）

個人でオークションサイトを利用するのと大きく異なるメリットとしては、不動産会社が全てサポートしてくれることです。

くわえてオークションの場合は内覧日を一日だけに設定することが多く、仲介売却のように何度も内覧対応をする必要がありません。

仲介売却と比較すると、期日通りに売却することも資金計画やスケジュールを立てやすいですね。

 

一般的な買取仲介の場合は、仲介業者が最高額での売却を探してくれず、買取業者に忖度して最高額の虚偽報告をされる可能性もあります。

一方で不動産オークションは公平性が高く、場合によっては開封日に売主の面前で各社からの買付証明書を売主の開封をおこなうので価格の虚偽報告などもありません。


しかし買取業者の中には、オークションに出品される物件を敬遠している業者もいます。

したがって入札の中では最高価格であっても、買取や仲介の方が最高価格で成約する可能性も考えられるので、不動産に合った売却方法を検討しましょう。

 

 

不動産オークションのメリットは以下の通りです。

・期間を設定して短期間で売却できる
・高額売却の可能性がある
・幅広く不動産の情報を広められる
・場合によっては安く購入できる

まず不動産オークションの大きな特徴でありメリットとして、競りにかける期間を設定できつつ広く不動産の情報を広められるということが挙げられます。

 

例えば仲介売却では相場相当額や高額売却を狙うことができます。

しかし、期間としても最低でも3か月程度かかることや、いつ売れるか確約されていないという点がデメリットです。

 

他方買取では、相場に近い価格で売却できる仲介売却よりも買取価格が安くなってしまいます。

くわえて買取保証付き仲介売却すら、成約までに2か月程度の時間が必要です。

 

一方で不動産オークションでは、人気物件での競り上がり方式は何度も入札できることから盛り上がりやすいので、高額での売却が狙えますよ。


また、他のメリットとしてはオークションサイト内で不動産の情報が開示されて情報が広く伝わるということです。

最近ではインターネットで不動産情報を公開する業者が増えました。

しかし、一部の業者はネット上に情報を公開しないこともあります。

ちなみに実は不動産オークションは不動産の購入を考えている方にもおすすめです。

というのも出品者の中には、転勤や離婚をきっかけに「早く売却できれば安くてもいい」という事情を抱えている方もいます。

そういった不動産は非常に安い価格でオークションにかけられていることがあり、相場より安く入手できる可能性もあります。

 

 

不動産オークションのデメリットとしては以下のようなことが挙げられます。

 

・仲介売却と違って決められた期間内に売却しなければいけない
・入札がないこともある
・安く落札されてしまう可能性がある
・落札後にキャンセルされることもある

メリットでもありましたが、不動産オークションのデメリットとして「期間内での売却」が挙げられます。

 

仲介売却では成約までの期間が決められていません。

したがって納得できる金額や条件での取引ができるまで粘ることが可能です。

しかし、不動産オークションでは価格が低くても売主が決めた期間内に売却しなければなりませんよね。

つまり期間内に高額入札者が現れなければ、売主の最低希望価格のままの取引になってしまう可能性があるのです。

次に不動産オークションでは「入札されない可能性」もあります。

というのも、先述の通り日本では不動産オークションの認知度はまだ高くはなく、地方都市であればなおさらです。

 

それにくわえて、不動産の売買は大きな金額が動くことから、気軽に入札する方はなかなかいません。

例えば不動産の立地や条件があまり良くなければ入札数は減ってしまい、入札価格が低くなってしまう可能性があります。

したがって条件次第では不動産オークションはあまりおすすめできません。


ほかにも極端なことをいえば、オークション形式では売主が設定している最低希望価格を超えさえすれば落札が可能です。

それにより安い価格で落札される可能性や落札をキャンセルされることもあります。

例えば競り上がり方式では、自分の支払い能力を超えた金額を物件欲しさに入札する方も稀にいます。

せっかく希望最低価格を超えて高額で落札されたとしても、相手に支払い能力が無ければ取引はキャンセルになってしまいますよね。

取引がキャンセルになれば、再度不動産を出品する必要があります。

 

ちなみに業者に不動産オークションを任せた場合は、相手の経済状況なども考慮して交渉を進めてくれまるので、落札後のキャンセルの心配はありませんよ。

 

 

不動産オークションの注意点としては「運営会社をしっかり確認すること」が挙げられます。

 

不動産オークションは日本での認知度が高くないことから、そのことを逆手にとって悪質なことをする運営会社があります。

例えば稀ではありますが、悪質なケースだと「不動産の出品や購入ができるように見せかけて実は個人情報を抜き取る目的だった」ということも。

そういったケースを回避できるように、不動産オークションを検討している方は会社情報をしっかりと記載している運営会社を選び、規約をよく確認しましょう。

 

ほかにも、注意点の二つ目としては「手数料」が挙げられます。

不動産オークションサイトを使う上で、トラブルの元になることが多いのが「手数料」。

規約などをよく読んで、不動産の取引において必要な手数料や売却後にかかる手数料がないかも確認しておきましょう。

悪どい運営会社だと、不動産の売却後に法外な高額手数料を請求してくる場合があります。

 

不動産オークションは、最適なものを選べば高額売却も可能な公平性の高い売却方法です。

規約や会社情報をしっかり確認し、不動産オークションを成功させましょう。

 

 

今回は不動産オークションにおけるメリットやデメリット、流れを解説しました！

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