不動産売買契約書とは？内容や契約時の持参物、注意点を解説します！

不動産売買の際に取引を締結するために必要な「不動産売買契約書」。

マイホームについての売買はライフスタイルが大きく変わるうえに動く金額も大金なので、非常に重要な人生の選択のひとつですよね。

納得できる取引にするためにも、不動産売買契約書の内容を知っておきましょう。

 

そこで今回は不動産売買契約書の内容にくわえて、不動産契約前や契約時の持参物、注意点を解説します！

 

「不動産売買契約書ってどんなもの？」
「気を付ければいいところはどこ？」
「不動産売買で必要な持参物について知りたい！」

 

という方はぜひ最後までご覧くださいね！

不動産売買契約書は、不動産売買の取引の成立のために作成される契約書のことです。

 

不動産の売買は多額のお金が動く取引。

口約束で済ませてしまうと後々に大きなトラブルになりかねないので、そういった問題を防ぐということと安心できる取引にするという目的のために不動産売買契約書は作成されます。

 

ちなみに、不動産売買契約書の作成は宅地建物取引業法37条によって定められています。

「不動産売買などの取引が成立した際に不動産会社が交付しなければならない」という内容です。

 

契約書内には引渡し日、不動産の情報や所有権、契約解除の際の取り決めのほか、契約書内には災害の際のリスクなどへの対応方法まで明確化されています。

以上のことから、不動産会社を介して成立した不動産取引では不動産売買契約書は必ず作成されます。

 

補足すると不動産売買契約書の書式に特に決まりはなく、不動産会社が作成します。

しかし記載しておかなければならない項目はフォーマットとしてある程度決まっているため、会社ごとに大きくことなるということはないでしょう。

したがって、事前にWebなどで調べて項目を確認しておくとよいですね。

 

本記事でも後述にて不動産売買契約書の項目について解説しています。

ご興味のある方は「不動産売買契約書の内容について」の節をご覧ください！

 

 

不動産売買契約書は、買主と売主が依頼している業者が同じであればその業者が作成します。

しかし買主と売主が依頼している不動産会社が異なる場合、どちらが作成するという決まりはないため業者間で話し合って決定します。

その後できあがった不動産売買契約書を双方が確認し、内容に問題がなければ契約の締結です。

 

 

 

不動産売買契約書では主に取引について記載されていますが、実はそのほかにも取引について記載されている書類に重要事項説明書というものがあります。

 

重要事項説明書とは売買対象となる不動産について理解するためのもので、取引の内容にくわえて不動産についての重要な情報が記載されている書面のことです。

不動産売買契約書と同様に、不動産会社はこの書面も交付しなければなりません。

 

重要事項説明書には、上下水道や電気等のライフラインに関するものから、接している道路の種類、謄本の記載内容も記載されています。

不動産売買契約書と同じく、重要事項説明書も署名と捺印をすれば手続き自体は完了です。

 

しかし不動産売買契約書と違って、重要事項説明書は買主の理解を深めることが主旨の書面であり捺印をしても契約完了にはなりません。

あくまで不動産売買契約書の手続きの前に不動産について確認するものなので、契約の締結は不動産売買契約書をもって締結する必要があります。

 

例えば重要事項説明書で説明で、初めて対象不動産についての重大な情報を知った場合には契約の延期ができます。

くわえて途中で契約を解除しても手付金などを払う必要はありません。

基本的に契約の締結前に重要事項説明書とともに説明を受けるので、その際は「初めて聞く情報がないか」「不動産について納得できる」など注意深く確認しておきましょう。

 

 

不動産売買契約書の内容について下記の項目ごとに解説ご紹介していきます！

【不動産売買契約書に記載されている項目】

・売買目的の不動産
・売買代金、手付金の金額や支払日
・所有権移転と引渡し日時
・売買対象不動産の面積や測量、代金清算
・公租公課の精算
・反社会的勢力排除について
・ローン特約について
・抵当権抹消について
・付帯設備などの引渡し
・手付解除
・引渡し前の物件の滅失・毀損
・契約違反による解除について
・契約不適合責任について

 

 

売買目的の不動産

 

売買代金の受領をもって、売主が所有する不動産の所有権を移転し買主に引き渡す旨が記されています。

この不動産についての情報は登記簿謄本でも確認可能で、基本的には不動産の所在地や地番、地目、地積などが記載されています。

ちなみに地域によっては登記簿上と住居表示が異なることも。

また、売買する不動産が2つ以上ある場合は、この欄に取引対象となる全ての不動産情報が記されていなければなりません。

記載欄に入りきらないときは別紙に詳細が記載されているので。別紙の情報をしっかり確認しましょう。

不動産売買契約書内には「別紙の通り」などの旨となっているかも要チェックです。

別のケースとして不動産の一部分だけを売買する場合は、別の確認事項があります。

それは「売買する土地部分の測量図面を添付していること」です。

後々の問題にならないように売買対象となる不動産をしっかり特定するため、測量図面などが添付されていることが一般的です。

 

一方でマンションの場合は区分所有建物や土地の詳細情報が記載されているかも確認しておきましょう。

 

 

売買代金、手付金の金額や支払日

買主と売主が合意した条件（支払い方法や手付金の金額、支払日について）が記載されています。

全ての条件に確認が必要ですが、特に要チェックポイントとしては、「売買代金は正確かつ総額が記載されているか」「あらかじめ取り決めた支払日と手付金の金額と相違がないか」です。

 

ちなみに手付金とは、不動産売買契約締結の際に売主に対して買主が支払う無利息のお金のことを指します。

買主が現金で前もって売買代金の一部を支払うのが通例で、不動産売買の契約が成立したことを示す意味合いも。

 

手付金の相場は売買代金の何％で計算しますが、中古住宅と新築で割合が変動します。

中古住宅が売却代金の10%程度、新築が5％程度となっており、売主が不動産業者の場合は受け取れる手付金は売買代金の20％以内と規定されています。

 

 

売買代金から手付金を差し引いた金額である「残代金」の支払いについては、所有権の移転や引渡し、登記手続きの日に支払うことになっています。

手付金については別記事で詳細を解説予定なので、後日更新をお待ちください！

 

 

所有権移転と引渡し日時

不動産の売買取引では「同時履行」といって、売買代金の支払いや不動産の引っ越し、所有権の移転などの手続きなどを同一の日におこなうのが一般的です。

 

売主は買主から代金を受け取ると同時に、所有権の移転登記手続きをおこなわなければなりません。

その理由としては代金を渡したにもかかわらず所有権が売主のままで移転されない、もしくは売主から不動産が引き渡されないといったトラブルを防ぐためです。

ただし住み替えにともなう売却の場合は上記ではなく、引渡し日を別途で規定するという対応になることもあります。

また、登記手続きに関する費用については買主の負担になることが一般的です。

 

 

 

売買対象不動産の実測、代金清算
この欄は、不動産の登記簿謄本の面積と実際の面積に差異がないかを確認する項目です。

一般的にこの実測をおこなうのは不動産の売主で、もし2つの面積が違う場合は差分の代金を清算しなければならないこともあります。

 

 

公租公課などの精算

「公租公課などの精算」の欄では、不動産にまつわる利益や税金についての取り決めが記されています。
不動産売買では固定資産税、都市計画税なども精算する必要があります。

 

一般的にみなさんが「固定資産税」としているものは、固定資産税と都市計画税の2つを合わせたものです。

というのも、固定資産税と都市計画税は同じ納付書で送られてくるので、そのような認識になる方がほとんど。

不動産の所有者は固定資産税と都市計画税を毎年1月1日に課税され、1年分を納税する必要があります。

しかし1年間の途中で不動産を手放すとなった場合、納税は1年分なので売主は不動産を売却したにもかかわらず税金を払う必要があるという事態に陥ってしまいます。

一方の買主は不動産を所有しているのに、その年の分の税金を払わなくてもいいということになりますよね。

そこで、正しく納税を配分するために「公租公課などの精算」を取り決めます。

売主は引渡し前日までの利益や税金などを負担し、買主は引渡しが完了した当日以降の諸負担を支払うというものです。

買主が売主に引渡しの完了日から年末までの税金分を日割り分を支払います。

しかし関東と関西間は不動産の慣習が異なるため「固定資産税の起算日が違う」ということに注意しましょう。

関東と関西の起算日と納付書が送付される時期を下記に記載しているので、関東・関西間で不動産を取引する場合は参考にしてくださいね。

 

【関東と関西での起算日と納付書が届く日程】
関東での起算日：1月1日～12月31日
納付書が届く日：1月1日以降

関西での起算日：4月1日〜翌年3月31日
納付書が届く日：4月1日以降

 

 

反社会的勢力排除について

「反社会的勢力排除について」では売主と買主の双方が反社会的勢力でない、もしくは関与していないことを明記しています。

 

例えば、反社会的勢力の事務所や拠点として不動産を使用しないことを約束する取り決めも含まれています。

もし売主や買主が反社会的勢力とかかわっていた場合は、この欄に違反するため契約の解除が可能です。

 

 

ローン特約について
マイホームの購入は売却金額を一括で支払えないという方がほとんど。

金融機関から融資を受けることになるのが一般的ですが、もし買主がローンの審査に通らなかった場合に対する取り決めが「ローン特約について」です。

 

この特約は、買主が融資を受けられない際に融資の承認取得期日までなら不動産売買契約を解除できるというもの。

不動産売買契約書には融資を利用する金融機関の情報のほか、融資の承認取得期日や融資金額なども記載されています。

 

抵当権などの抹消について

売主は抵当権や賃借権を抹消する所有権の移転までに抹消する義務があります。

なぜ抵当権や賃借権を抹消しなければならないか、それはこれらの権利は買主の所有権を阻害する可能性のあるものだからです。

 

抵当権はローンを組むときに金融機関によって設定される担保のことで、ローンの完済をもって抹消し不動産の売買ができるようになります。

そして基本的には、売主は買主から受領する金員（金銭や金額）などを使って一括返済します。

ちなみに自己資金でローンの返済ができない方が多いかもしれませんが、抵当権の抹消は売買取引の最終決済と同時であることがほとんどですのでご安心ください！

一方の賃借権は賃貸借契約で得られる権利のことで、借主は貸主に賃料を払って土地を借りて利用できるというものです。

以上の二つの権利を抹消して売買取引は完了です。

 

 

付帯設備などの引渡し

不動産の取引では、不動産に付帯する設備の引継ぎも取り決めなければなりません。

そして売主は不動産とそれに付帯する設備について、引き継ぐ設備を「設備表」に記載する必要があります。

 

設備表の記載内容としては水回りのものが多く、キッチンや追い焚き機能、浴室乾燥機、換気扇などの設備と故障の有無についてです。

家電についてはエアコンや照明を引き渡す程度で、その他の家電の引渡しについては実は滅多にありません。

ちなみに設備表に記載する目的としては、設備の有無や故障を明確化し誤解や認識の違いを防ぐことです。


この主要設備の引渡しについては、業者や所属団体によっては使用可能な状態で引き渡すことが規定されています。

修復などは売却前に売主の負担でおこなわなければなりません。

もし引渡しの時に、設備において不具合や故障などが無いならば問題なく取引が完了します。

しかし引渡し後の一定期間内で設備に不具合が発生した際は売主が負担しなければならないことも。

売主が引渡し後に修復するケースとしては、引渡しをおこなって一週間以内に買主から不具合などによる請求を受けた場合でしょう。

 

 

 

手付解除
この欄は契約成立日から引渡しの間まで契約を解除できるようにするための取り決めです。

手付解除の期日までならば、買主と売主の双方が手付金を支払うことで不動産売買契約を解除することができます。

手付解除は売主と買主で以下のように方法が異なります。

 

【売主】

受け取った手付金の倍額を買主に支払う

 

【買主】

引渡し前に支払った手付金を破棄する

 

ちなみに手付金の期限や金額については、売主と買主双方の話し合いや不動産業界の慣習に基づいて決定することが一般的です。

 

 

引渡し前の物件の滅失・毀損

引渡し日までに取引対象である不動産の一部もしくは全部に滅失、毀損が発生した場合は、無条件で不動産売買契約を解除できるという取り決めが「引渡し前の物件の滅失・毀損」です。

これは「売主と買主の双方に責任がないこと」を前提に発揮されます。

例えば地震や津波、台風などの天災による被害などについては不可抗力で、買主や売主によって起こせるものではありませんよね。

上記のような場合は双方に責任がないといえます。

なお契約を解除する場合は、買主に対して売主が無利息で手付金を返還します。

 

 

契約違反による解除について
これは買主か売主のどちらかが不動産売買契約に違反した時の対処などを取り決めたものです。

 

基本的には、契約に違反した方が違約金を支払い契約を解除します。

一方の違反された側については契約を違反した側に書面で催告後、売買契約を解除し違約金の請求ができます。

基本的には売買代金の2割程度までの違約金に設定されることが多いでしょう。

 

契約不適合責任について
「契約不適合責任」とは、簡単に説明すると「売買した不動産に売却後の一定期間内で重大な欠陥が見つかった場合に売主が責任を負って補償しなければならない」という取り決めのことです。

この契約不適合責任の期間は3か月程度が多いです。

 

不動産売買契約の際に必要なものもご紹介いたします！

ちなみに各業者の規定により違いがあるため、必ずしもこれらを用意すればいいというわけではありません。
不動産会社によっては、契約の前に業者に預けておくことを指定される場合もあるので事前に確認しましょう。

あくまで参考程度にご覧くださいね。

【持参物】
・実印※
・印鑑証明書※
・本人確認書類
・印紙代
・仲介手数料の半額分相当※
・手付金
・権利証（登記済証や登記識別情報）※
・建築協定書※

【補足】
※実印…業者によって異なる部分です。認印でも契約時は問題ありませんが確認が必要です。
※印鑑証明書…買主と売主によって必要なタイミングが異なります。

売主…登記手続きの日

買主…業者によっては先に預かることを指定する場合もあり、融資を受ける際に金融機関への提出が必要です。
※仲介手数料の半額分相当…業者によって異なる部分です。決済時に全額で支払うのが一般的ですが、大手不動産会社や業者によっては、契約時に半額分を持参し残りの半分を決済時に持参することを指定してくることもあります。
※権利証や建築協定書…契約前にコピーを取ります。引渡し日に買主に渡すという流れがほとんど。




【引渡し時の持参物】
・実印
・マンションの管理規約
・建築確認通知書
・鍵受領書


不動産売却の際は大きく分けて3つの段階に手続きが分かれていて、それぞれで必要になるものが変わります。

①不動産売買契約
②引渡し準備
③引渡し・名義の変更・代金の授受

③の際に必要なものが実印と印鑑証明書、権利証（登記済証や登記識別情報）です。

 

 

契約解除は簡単にできない

基本的に不動産の売買契約は簡単に解除できるものではないことを念頭に置いておきましょう。

もしどうしても解除しなければならない場合は、不動産売買契約書に則り違約金を払わなければならないことも。

 

違約金の相場は家の売買代金の約10～15％です。

一見数字だけ見ると小さく見えますが、売買代金が大きいことにともなって違約金も大金になります。

もし2,000万円で購入していた場合、200～300万円の違約金が発生するので注意しましょう。

また、契約解除された側が受け取った違約金については一時所得となります。

住民税や所得税などの課税対象となるので、確定申告を忘れずにおこないましょうね。

契約解除の種類には下記の4種類があります。

・ローン特約による解除

・手付解除

・契約違反による解除

・契約不適合責任による解除

「ローン特約による解除」

先述の通り、住宅を購入する際に買主がローンの審査に通れず融資を受けられなかった場合に適用されます。

このローン特約に基づいて、買主は不動産売買契約を解除することができます。

 

「手付解除」

基本的にこの項目の効力は契約履行に着手するまでです。

 

「契約違反による解除」

債務不履行のときなどが当てはまります。

例えば売買代金を支払ったにもかかわらず引渡しがおこなわれない等は、契約違反によって契約を解除可能です。

 

「契約不適合責任による解除」

引渡し後に重大な不具合が見つかって購入目的が達せられない場合、一定期間内であれば売買契約の解除できます。

購入目的が達せられないというのは、例えば居住用に住宅を購入したにもかかわらず到底住めるような状況になかったという場合などですが、このようなことは滅多に起こりません。

ちなみに不動産売買契約書に記載がなくとも、買主と売主の話し合いによって双方から合意が得られた場合は契約解除が可能です。
不動産の情報や解除方法、期間などをしっかり確認したうえで売買契約を締結しましょうね。

 

 

手付金の相場に気を付ける

手付金の相場も注意ポイントのひとつです。

一般的に手付金の相場は、慣習によって売却価格の5〜10%もしくは100万円のどちらかにされています。

 

具体的に言えば2,000万円で売却すると仮定すると100万円～200万円が手付金の相場です。

しかし、実は「いくら支払わなければならない」という明確な規定はありません。

手付金は買主と売主の合意があれば自由に設定可能です。


しかし自由に設定できるからといって手付金が高すぎると、買主を見つけるのが難航してしまう可能性も。

一方で手付金が安すぎるのも問題で、抑止力が低くなり解約が安易にできてしまうような状況になり得てしまいます。

上記のような理由から売却価格の5〜10%もしくは100万円となることがほとんどですね。

 

 

ちなみに先述の通り、契約解除をするには相手方に手付金を返還しなければなりません。

売主都合の解約する場合は手付金の倍返しです。

つまり100万円の手付金を受領していたならば契約解除後に200万円を買主に返します。

一方の買主都合で解約の場合は、あらかじめ手付金を支払っているのでそれ以上払う必要はなく、そのまま売主のものとなります。

 

 

契約不適合責任について

 

不動産売買では個人間の場合「契約不適合責任」が売主に対して発生します。

契約不適合責任は仲介売却で発生し、不動産買取や買取保証付き売却での買取時は免除されますよ。

不動産買取について気になる方は下記の記事をご覧ください！
 

中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！

 

所有権移転の手続きとローン特約について

引渡し日や所有権移転の手続きなどのスケジュールを契約時はよく確認しておきましょう。
ほかにも、引渡し前の物件の滅失・毀損の取り決めがしっかり契約書内でなされているかもしっかり見ておくと良いですね。

また、買主と売主ともにいえることですがローン特約もきちんと盛り込まれているかチェックしておきましょう。

対象面積と売買価格を計算する

登記簿に記載のある不動産の面積と実際の面積に差がないことを確認するのも注意点のひとつ。

もし双方の面積が異なる場合は、どちらの面積を基準に売買代金を決定したのか確認が必要です。

面積が大きく異なる際は、その分差額が発生するかもあわせて確認すると良いですね。

ほかにも、売買対象の不動産情報に間違いがないかも契約締結前の確認ポイントです。

契約書の条項については、全国宅地建物取引業協会連合会などの主要団体によってテンプレートが作成されています。

このテンプレートは微々たる違いがありますが、内容は変更できない仕様となっています。
それぞれ不動産取引の基本的なポイントを押さえたものになっているので安心してくださいね。

しかし契約書の「特約事項」の欄は各業者が定めている部分なのでしっかり確認しましょう。

 

 

今回の記事では不動産売買契約書の内容や契約時の注意点などを解説しました。

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