リースバックの仕組みとは？メリットデメリット、おすすめの人の特徴などをご紹介します！

近年認知度が高まりつつある「リースバック」をご存じでしょうか？

不動産売却の方法の一つで、自宅を売却後に賃貸契約を結んで引き続き居住するというものです。

 

「老後資金を残しておきたい」

「コロナ禍のあおりで収入が減ってしまい毎月の住宅ローンの返済の負担を軽くしたい」

「住む場所を変えたくない、愛着のある家にいたい」

 

上記のように、コロナ禍によって経済的に不安定な方が増えたことで注目されるようになりました。

そこで今回はリースバックの仕組みだけでなくメリットやデメリット、おすすめの人について解説します。

ぜひ最後までご一読くださいね！

リースバックの仕組み

リースバックとは「業者などの買主に自宅を売却後、買主が大家、売主が借主となって賃貸契約（定期借家契約）を結ぶ売却方法」という売却方法のことです。

この売却形態では、下図のように「不動産売買契約」と「賃貸契約（定期借家契約）」の2つの契約を結ばなければなりません。

 

【Ⅰ　売買フロー】

売主がリースバックの契約者となって、不動産を売却します。

買主となるのは不動産業者などで、売買の手続きが終わったら契約者は買主から売買代金を受領し完了です。

 

【Ⅱ　賃貸フロー】
売買フローの完了後は賃貸フローに移ります。

この工程で買主は契約者から買い取った不動産の貸主（大家）となり、契約者と定期借家契約を締結します。

定期借家契約の締結後、貸主は契約者から購入した不動産を賃貸として貸し出し完了です。

 

 

つまり買主が貸主、契約者（売主）が借主となって、賃貸のように月々の賃料を貸主に支払うというのがリースバックの仕組みです。

 

ちなみにリースバックは一度マイホームを売却しなければなりませんが、のちに買い戻すことができますよ。

もし「愛着ある家をやっぱり買い戻したい」と思われる場合は、あらかじめ売却契約の際に「再売買予約権」をつけておきましょう。

一度自宅を売却すると所有権は買主に移ってしまいます。

したがって買い戻して所有権を得るには、再度売買契約を締結する必要があるからです。

 

 

なお、リースバックでの賃貸契約の形態としては「定期借家契約」になることがほとんど。

しかしそれは一般的な賃貸でおなじみの更新できる賃貸借契約ではありません。

定期借家契約では「契約期間が定められており契約の更新ができない」という点に注意しましょうね。

 

ちなみに定期借家契約が多いことには理由があります。

不動産業者は、リースバックでの定期借家契約を終了後に買い取った不動産を売却して利益を生みます。

したがって流動性が低い物件については、リースバックの買取条件を満たせないことも。

 

では、「流動性の低い不動産」とはどのようなものでしょうか。

それは建て替えがきかない市街化調整区域の物件や、心理的瑕疵などの欠陥のある不動産などのことを指します。

市街化調整区域とは市街化するのを抑制している地域のことで、住宅や商業施設などの建物を建築することができないので買取に対応していないことがあります。

 

 

 

ほかにもリースバックの利用ができない例としては、「リースバックの買取額よりも住宅ローンの残債が高い場合」が挙げられます。

基本的には売却や買取してもらうには住宅ローンを完済していなければなりません。

買取額や自己資金の補填で住宅ローンの完済が可能であれば、問題なく売却できるのでご安心くださいね。

 

ちなみに、住宅ローンを完済せず売却をする任意売却とリースバックの併用は、理論上は可能です。

しかしリースバックでの買取価格は相場よりも安くなるのが一般的。

安い買取価格だと債権者の同意が得られないことも多いので、任意売却でリースバックの併用は厳しいでしょう。

 

また、リースバックには意外にお金がかかることも注意が必要です。

売却時には通常の売却と同じように仲介手数料や抵当権抹消費用などの経費がかかります。

ほかにも月々の賃料だけでなく、賃貸契約の際には敷金、礼金も必要です。

 

 

 

リバースモーゲージとの違い

 

リバースモーゲージとは契約者が自宅を担保にして老後の資金を借り入れ、契約者の死亡後に担保にした自宅は売却し借入金を返済する制度のことです。

 

リバースモーゲージの契約期間中は、リースバックのように賃料が発生することもありません。

ほとんどの場合が利息のみの支払いになるので、住宅ローンの返済よりも月々の返済額を軽減できるでしょう。

 

リバースモーゲージでは、借り入れた金額の残高を死亡時に返済します。

住宅ローンは一般的に自宅を担保に入れて融資を受け、毎月返済していくことで借入残高をなくしていきますよね。

一般的な住宅ローンとは逆であることから「リバース（逆）」「モーゲージ（抵当権）」と名づけられたのがリバースモーゲージの由来です。

 

 

「任意売却との併用が不可」なことと「年齢制限」が、リースバックとリバースモーゲージの違いとして挙げられます。

リバースモーゲージでは任意売却の併用ができず、リースバックでは可能です。

 

また、リースバックには年齢制限がありませんがリバースモーゲージでは年齢制限があることがほとんどです。

年齢制限としては、55歳から60歳以上のシニア世代の方が対象となっていることが多いでしょう。

もし上記の年齢に満たない場合はリースバックを検討してみてくださいね。

引っ越しをする必要がない

リースバックの大きな魅力の一つが「引っ越し不要なこと」です。

自宅の売却しても賃貸契約で同じ家に住むことができるのがリースバックのため、引っ越しをする必要はありません。

 

ほかにも、リースバックは住み替えを考えている方にもおすすめです。

住み替えでは、売却と購入のタイミングがうまく嚙み合わない場合に仮住まいに住む必要がありますよね。

仮住まいを探す手間や賃料だけでなく、仮住まいから新居への引っ越しと二度の引っ越しもおこなう必要があり負担が大きいです。

 

しかしリースバックを利用すれば、例えば新居を建築中でもまとまった資金が手に入るうえに、入居までの時間を稼ぐこともできます。

支払いはリースバックの月々の賃料だけで済むので、柔軟に対応することが可能ですよ。

 

 

さらに、ご家庭にご年配の方やお子さんがいらっしゃる場合も、リースバックで引っ越し不要なことは大きなメリット。

複数回の引っ越しは心身ともに負担がかかりますし、お子さんがいるご家庭では引っ越しによって学区が変わってしまうなど環境の変化も大きいですよね。

リースバックの大きな強みとして、現状のライフスタイルを変えなくて良いことも挙げられます。

 

自宅を買い戻すことができる

長く住んだ愛着のある家を手放したくないという方は多いでしょう。

リースバックの大きな特徴として「自宅を再購入できる」ということが挙げられます。

 

通常の不動産売却では、自宅の再購入は難しいです。

しかしリースバックは「再売買予約権（買い戻し予約権とも）」や「買い戻し特約」を取り付けることで、自宅の再購入ができます。
ちなみにこの権利には「法的拘束力」と「契約のタイミング」という2つの違いがあります。

【法的拘束力】

再売買予約権はいずれ自宅を再購入の予約をする権利のことで法的拘束力が弱いことが特徴です。

一方の買い戻し特約は、売主が売却代金を含む諸費用を全て買主に返還すれば、不動産を購入できると民法579条によって定められている特約です。

もし不動産が転売されてしまっても、買い戻し特約は法的効力が強いので権利を行使することで買い戻すことができます。

しかし法的効力がある分要件も厳しく、一般的には再売買予約権を取り付けることが多いです。


【契約のタイミング】

ちなみに再売買予約権はいつでも予約を取り付けることが可能です。

ただし買い戻し特約は再売買予約権と違って、リースバックの契約時にあらかじめ特約を取り付けておく必要があります。

ちなみに買い戻し特約は期間を指定しなければ5年、期間を指定すれば最長で10年間有効です。

しかし、10年を超過すると自動的に買い戻しは無効となるので注意が必要です。

 

短期間で現金化でき、まとまったお金が入る

リースバックや不動産買取では短期間で不動産の現金化ができることもメリットでしょう。

 

例えば一般的な不動産売却では、販売活動から成約して現金化するまでにはおよそ3か月から6か月程度かかります。

また、金融機関から融資を受ける場合でも、申込やローンの審査など時間がかかってしまいますよね。

 

しかしリースバックを利用する場合は、不動産買取と同様に約1か月程度で現金化が可能で、売買代金についても一括で入手できます。

まとまったお金が早く手元にほしい際は、不動産買取やリースバックを検討してみましょう。

 

売却を周囲に知られない

リースバックでの自宅売却はおこないますが、不動産買取と同じように販売活動を依頼する必要はありません。

そのことから周囲に売却のことを知られないように売却することが可能です。

 

通常の仲介売却では、購入希望者の内見対応があります。

ほかにも不動産業者などが関係者が出入りするので、近隣住民に売却のことを隠しておくのは難しいです。

くわえてインターネットや紙媒体などの広告を用いて不動産会社は販売活動をおこないます。

そのため特定の誰かや特定の地域に知られないように、というのは難しいでしょう。

 

もしローンの滞納や離婚などが理由で売却する場合や、近所付き合いが上手くいっていない方は周囲に売却を知られない不動産買取やリースバックはおすすめですよ。

 

固定資産税の支払いが不要になる

不動産を所有している場合、所有している不動産に対しての1年分の固定資産税が1月1日（関西の場合は4月1日）に送付されます。

 

しかしリースバックでは自宅を一度売却するので、所有権が買主に移ります。
賃貸になることにより毎月家賃は発生しますが、不動産を所有しているわけではないのでありません。

したがって、自宅の維持費や固定資産税や火災保険料などを支払う必要はなくなります。

 

それにくわえて、不動産を所有していないのでマンションなどの管理費や修繕積立金などの支払いも貸主（買主）が負担します。

毎月の賃料はかかってしまいますが、上記のような出費を軽減できることもメリットですよ。

 

さらに災害の際に自宅に損害を受けてしまっても、修繕費は貸主の負担になります。

賃貸契約になる代わりに不動産を所有している際よりもリスクを減らすことができますよ。

 

住宅ローンを滞納している状態でも売却ができる

不動産売却の際は、一般的には住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ売却はできません。

もしくは完済できていなくても、自己資金の補填や売買代金で完済できる見込みがある場合は売却が可能です。

 

そしてリースバックでは、一般的な売却と違って住宅ローンを滞納している状態での売却方法「任意売却」と併用できます。

つまり、住宅ローンの残債がある状態でも金融機関の許可を得ることができれば、抵当権を抹消し売却することができるのです。

 

しかし注意が必要なのが、金融機関がリースバック業者の提示した買取価格を承諾し、売却を許可した場合に限り売却が可能な点。

ここで留意しておきたいのが、リースバックでは通常の買取相場よりも不動産が安く買い取られます。

そして不動産の売却価格が安い場合は、金融機関から許可を得られないことが多いのです。

 

くわえて業者によっては、任意売却の不動産を買取不可としていることもあります。

なぜなら、リースバックの業者は住宅ローンを滞納していたにもかかわらず、毎月の賃料の支払いまでもが滞ってしまうのではないか、と危惧するからです。

 

というのも、任意売却で成約できたとしても基本的には買取価格は相場よりも低くなってしまいます。

そのことから住宅ローンの完済に及ばないことも多く、リースバックによる毎月の賃料にくわえて住宅ローンの返済もおこなわなければならないケースが多いのです。

 

 

ちなみに住宅ローンの滞納が進み、督促状が届いている場合はリースバックの利用はできません。

リースバックと任意売却の併用を考えている場合は、あらかじめそのことを不動産会社へ事前に伝えておきましょう。

任意売却ついては以下の記事で解説していますので、任意売却について興味のある方はぜひご一読くださいね。

任意売却とは？競売との違いやできること、流れを図解付きで解説！

 

任意売却のメリットやデメリット、注意点については下記の記事でご紹介しております！

任意売却のメリットとデメリットは？注意点や売却前にすべきことをご紹介します！

 

相場よりも安く買い取られる

リースバックや不動産買取では、仲介売却のように相場に似たような価格での売却は難しいです。

価格としては、おおよそ相場の7割～8.5割程度になると考えておいても良いでしょう。

 

 

というのも、一般的な不動産買取と同様に、リースバック業者も不動産を買い取った後はリフォームなどの修繕を施して市場に再販します。

買取後の不動産をそのまま販売しても資産価値としては低いです。

そのため、買取後の不動産を修繕したり付加価値を付けるためにリフォームをおこないます。

そして、それらの費用にくわえて再販後の販売活動費などの額もあらかじめ買取額から差し引くため、結果的に相場よりも安く買い取られることになるのです。

 

したがって、少しでも高額での売却を目指したい、もしくは現金化まで3か月～半年程度の猶予が見込める場合は仲介売却を選択するのがおすすめです。

 

 

家賃が相場よりも高くなることがある

一般的な賃貸ではエリア住民の収入帯や治安のほか、不動産自体の条件に応じて賃料が設定されます。

しかしリースバックでも、自宅を売却後に賃貸と同じように賃料を支払いますが、賃料の決め方は通常の賃貸と大きく異なり周辺の家賃相場よりも高くなる傾向があります。

 

 

というのも、一般的な賃料の決め方と大きく異なるのが、リースバックでは不動産の買取価格から賃料が算出されることです。

年間の賃料としては買取価格の6％から13％程度を1年で分割して毎月支払うことになります。

ちなみにリースバックの賃料は不動産の買取価格が高ければ高いほど、毎月の賃料も高額になります。

 

例えば不動産の買取額が3,600万円、年間の賃料が6％の場合は以下のような計算式で月々の支払額を求められます。

 

★計算式
（3,600万円×年間賃料6%）÷12か月＝18万円が月々の賃料

 

もし買取価格が2,400万円の物件で賃料の割合が買取価格の6％だった場合は、リースバックを利用すると毎月の賃料は12万円です。

 

なお、リースバックでは月々の家賃は基本的に住宅ローンより安くなることが多いです。

さらに引っ越しが不要なことも加わって、一時的な経済面の負担を減らすこともできます。

しかし同エリアの家賃相場よりも高くなることや、自宅の買戻しには相場よりも高い購入価格が必要になることを念頭に置いてリースバックを検討しましょうね。

 

 

再購入する場合相場よりも高くなる

通常の不動産は、経年によって資産価値が下がるので築年数が古いほど安く買うことができます。

しかしリースバックで再購入する場合は、その限りではありません。

 

リースバックでは再購入の際の資産価値によって価格が設定されるわけではなく、買取価格や購入時と売却時の諸費用が上乗せされます。
したがって、買戻しの際には資産価値は下がっているものの、同じ資産価値の不動産よりも高くで買い戻さなければなりません。

 

ちなみに不動産の条件によって買い戻し価格は多少の差異があります。

基本的には「買取価格の10％から30％ほど価格が高くなる」と考えておきましょう。

しかし条件のいい不動産、例えば都市部の好条件の不動産の場合などは10％程度の割り増しのみで買い戻すことができることも。

一方で郊外にある場合や立地の条件があまり良くなければ30％程度割り増しされることが多いです。

 

 

また巷では「リースバックを利用することで子供への相続がスムーズになる」という話を聞いたことはあるかもしれません。

確かにリースバックは不動産を現金化していることから相続登記が不要のため、相続人間のトラブルになることを防ぐことができ、遺産分配がおこないやすいのがメリットです。

 

しかし将来的に子供が不動産を買い戻しを希望する場合には、資産価値が低いにもかかわらず、相場よりも高い金額を支払って自宅を買い戻さなければならないという点に注意しましょう。

 

 

無期限で賃貸契約が結べるわけではない

リースバックは自宅の売却しつつも、賃貸契約によって引き続き愛着のある家に住むことができるのがメリット。

しかし「売却後の賃貸契約は無期限ではないこと」には注意しましょう。

 

 

業者によって異なりますが、リースバックの契約年数の多くが2年もしくは5年ですが、基本的には定期借家契約を締結するので更新はできません。

そのため契約期間内に買い戻すことができなければ、引っ越しをする必要があります。

 

特約を結べば最長で約10年の間、買い戻しの猶予期間があります。
しかし特約は法的拘束力が強く、10年を超過すると強制的に買い戻しができなくなってしまいます。

 

一方の「再販売予約権」については特約と違って法的拘束力が弱く、あくまで「再度売買契約をしましょう」という約束です。

再販売予約権は買い戻し期間などが自由に設定できることがメリットではあります。

しかし法的拘束力が特約よりも弱いことから、第三者への権利の主張が難しいことが注意点です。

 

 

もし確実に期間内に買い戻せる算段がある場合は、特約を結ぶことを検討してもよいでしょう。
しかし将来的な経済状況が不安定な場合は、特約ではなく予約権という形で買い戻しの計画を立てるのがおすすめですよ。

 

 

業者の経営状況によっては倒産したり早期の退去を求められることも

長期的なリースバックの利用は、借主だけでなく貸主であるリースバック業者などにとってもデメリットが大きいです。

 

というのも、リースバックは買主が売主に買取額を支払って不動産の所有権を得ますよね。

そして賃貸契約期間の賃料で少しずつ買取額の回収をおこない、定期借家契約の期間の終了を以てようやく不動産を市場に売り出します。

 

 

したがってリースバックの期間中に業者の経営状況が悪化した場合、早期退去を求められてしまう可能性があるのです。
さらに業者が倒産してしまうと、賃貸契約の期間が終わる前に自宅を売却されてしまうことも。

 

そのような長期的に赤字が続くリスクがあることから、リースバックに対応している業者はあまり多くありません。

 

所有権が業者に移る

リースバックでは賃貸契約の前に不動産を売却するので、所有権は売主から業者へ移っています。

そのことから、先述の通りメリットとしては固定資産税や都市計画税、修繕費などの維持費を支払う必要はありません。

 

しかし裏を返せば所有権がないことから、所有権を持つ業者の許可なしにリフォームなどをおこなえません。

さらに所有権は業者にあるので、子供への不動産を相続させたい場合は自宅を買い戻す必要があります。

もし子供にそのことを伝えていなかった場合は相続トラブルにも発展する可能性があるので、あらかじめ伝えておきましょう。

 

ちなみに相続人が複数人の場合は、相続登記をめぐって相続トラブルに発展する可能性があります。

そういった相続トラブルを防ぐために、あらかじめ現金化して分配しやすいようにしておけるのはリースバックのメリットといえるでしょう。

 

 

賃借料だけでなく諸費用が負担になる

リースバックは引っ越し費用だけでなく、不動産を所有するにあたって支払わなければならない諸経費の負担を軽減できるとご紹介しました。

しかしリースバックでは、月々の賃料だけを支払えばいいというわけではありません。

リースバックの売却にかかる諸経費は通常の売却とさほど変わらず、以下のような費用がかかります。

 

・仲介手数料
・印紙税
・事務手数料
・火災保険料
・家賃保証料
・抵当権抹消費用
・敷金
・礼金

 

また、通常の売却の諸経費だけでなく、賃貸契約を締結することから貸主への敷金と礼金も必要です。

上記の売却関連の費用と敷金や礼金、月々の賃料が必要になるので、価格としては最低でも数十万円以上、場合によっては数百万円になります。

【リースバックがおすすめの人】

・すぐにまとまった資金が必要な人

・毎月の支払額を減らしたいもしくは住宅ローンを早く完済したい人

・愛着のある家を手放したくない人

・不動産を現金化することで事前に相続問題に対策しておきたい人

・学区変更などで環境を変えたくない人

・近隣住民に売却のことを知られたくない人

・独身であらかじめ老後のために資産整理をしておきたい人

・年齢的にリバースモーゲージが利用できなかった人

 

 

住宅ローンを早く完済してしまいたい、もしくは月々の住宅ローンの支払いを軽減したいという方にリースバックはおすすめです。

リースバックでは一度自宅を売却しなければならないものの買戻しが可能であることから、愛着のある家に住み続けたいというニーズにもぴったりですよ。

 

また、学区変更でお子様を転校させたくない、引っ越しで高齢の両親に負担をかけたくないというご家庭にもリースバックはおすすめ。

ほかにも、年齢的にリバースモーゲージが利用できないという方もリースバックを検討してみてくださいね。

なお、住宅ローンを組んでマイホームを購入したもののすぐに離婚が決まってしまったという方にもおすすめです。

 

 

【リースバックがオススメでない人】

・自宅を改築したい人

・家賃支払いをしたくない人

 

リースバックは売却をして所有権を業者に移さなければなりません。

したがって自宅のリフォームやリノベーションなどを業者の許可なしにはできないため、自宅を改築したいという方には不向きでしょう。

ほかにも、不動産を老後や子供のために資産として残しておきたい方や月々の賃借料を支払いたくないという方もリースバックはおすすめできません。

 

今回はリースバックとリバースモーゲージとの違いや、リースバックのメリットとデメリットについても解説しました！

リースバックは対応している業者も少ないので、もし検討されている場合は是非ブルーホームにご相談くださいね。

 

ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。

 

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