【必見】買い替えとは？住宅ローンや注意点、タイミングを解説します！

「自己資金なしで買い替えはできる？」

「仮住まいなしで買い替えする方法が知りたい」

「買い替えはどのタイミングが最善？」

 

買い替えの時、仮住まいやタイミング、住宅ローンついて悩みますよね。

理想を言うなら、仮住まいなしで1回の引っ越しにして必要経費や手間を減らしたり、自己投資なしで買い替えをしたいと思います。

 

そこで今回は、買い替えについて

・流れやタイミング

・仮住まいなしにするには

・自己資金なしにするには

など解説します！

税金や控除についてもご紹介しているので、お見逃しなく！

 

まずは買い替えの流れについてです。

（住み替えとも言います）

 

買い替えでは「マイホーム売却」と「マイホーム購入」の両方をおこないます。

どちらが先でなければならないという決まりはなく、人によって売却が先か購入が先かは異なります。

売却と購入、それぞれの流れについて以下にてご紹介します！

 

①不動産情報サイトで情報収集をする

②複数の気になる不動産会社へマイホームの査定を依頼する

③そのうち一社もしくは数社を選んで媒介契約を締結（媒介契約の種類によって異なります）

④契約した不動産会社が販売活動をおこなう

⑤買い手が見つかると売買契約を締結する

⑥物件の引渡し

 

以上がマイホーム売却のフローです。

まず不動産会社に査定を依頼する前に、不動産情報サイトで自分の物件と似たような条件の物件の相場を調べましょう（情報収集）。

ちなみにフローにも記載したように、媒介契約によって契約を結べる不動産会社の数は変わります。

 

マイホーム売却の流れや媒介契約、注意点については弊社の売買HPにて解説しているので、よかったらご参考ください！

 

①【図解あり】マンション・戸建て対応！不動産売却の流れ6STEP

②不動産売却の注意点やケース別解説、高く売るコツとは？にお答えします！

 

 

①不動産情報サイトなどで自分の希望条件に合った物件を探す

②気になる物件に問い合わせて内覧に行く

③その物件を希望する場合は購入申込とローンの事前審査をおこなう

④売買契約を締結する

⑤住宅ローン申込や支払いの手続き対応をする

⑥引っ越し

 

以上がマイホームを購入する際のフローです。

 

売却時と同じく、まずは自分の希望する物件の相場を把握するために、不動産情報サイトなどで情報収集をしましょう。

現地へ内覧に行って購入を決めたら、売主に購入申込書の提出とローンの事前審査をおこないます。

住宅ローンの本申込については、売買契約締結後に金融機関で申し込みます。

引渡し日になったら売主（不動産もしくは個人）から鍵を受け取って引き渡しを完了させ、引っ越しすればマイホーム購入は完了です。

 

 

買い替えには主に二つの方法があります。

 

それは旧居のマイホームを売却してから新居を購入する「売り先行」、新居購入のあとに旧居のマイホームを売却をする「買い先行」です。

どちらを先にするかは選べますが、資金計画やスケジュールのほかにも買い替えの成否にまで影響するので担当者とよく相談しましょう。

 

それでは売り先行と買い先行についてご紹介します。

「売り先行」は旧居宅の売却が決まってから、新居購入をすることです。

 

【メリット】

・ゆっくり時間をかけて売却ができる

・売却後の資金計画が立てやすい

 

【デメリット】

・居住中の内覧対応がある

・新居選びに時間をあまり取れない

※売却活動が滞った場合以下のようなことも起こり得ます

・仮住まいしなければならない場合は引っ越しの回数が増える

・仮住まい先の家賃と住宅ローンを二重払いしなければならない可能性がある　

 

 

売り先行はマイホーム売却後にマイホームを購入をするので、メリットとしては「この期間までに家を売却しなければならない」という制限が無いことが挙げられます。

さらに売却が決まってからなので、売却価格も確定していてマイホーム購入において資金計画が立てやすいことも利点でしょう。

 

しかしデメリットもあります。

もし引き渡しまでに新居となるマイホームが決まっていない場合は、仮住まいが必要になることです。

次の家を選ぶ時間が少ないことや、居住中の内覧対応となりあまり落ち着いて生活できないかもしれません。

新居を購入してから旧居宅を売却することを「買い先行」といいます。

【メリット】

・ゆっくり新居選びができる

・引っ越しが1回で済む

・内覧対応時に空き家の状態であること

 

 

【デメリット】
・住宅ローンが二重になり一時的に借金が多額に

※年収によっては二重ローン借り入れができない場合もあります※

・長期的に売却できなかった場合旧居の維持費がかかる

・資金計画の立てにくさ

 

 

新居の購入手続きを済ませた上で売却活動に移行するのが「買い先行」です。

売り先行と違って新居を購入してから旧居宅の売却を始めるので、新居選びがじっくりできることが買い先行のメリットとして挙げられます。

ほかにも仮住まい無しで1回で引っ越しを済ませられることや、内覧対応も居住中ではなく空き家状態でできることも魅力ですね。

 

事前に旧居の住宅ローン完済ができなかった場合、二重にローンを支払う必要があることがデメリットの1つです。

その場合は一時的にではありますが、多額の借金を背負うことになります。

さらに年収などの条件次第では、そもそも新居の住宅ローン借り入れも通らないこともあります。

 

 

 

売り先行も買い先行も、環境や買い替えのタイミング、それぞれの経済状況によって最適な方法は異なり正解はありません。

 

もし経済的に余裕のない場合は、二重ローンにならず資金計画が立てやすい「売り先行」を選びましょう。

正解はないと記載しましたが、実は売り先行の方がリスクが少なく堅実的ではあるので、売り先行を選ぶ方が一般的には多いです。

一方で経済的に余裕があり、仮住まいや新居選びを妥協したくない方は「買い先行」を選ぶと良いですよ。

 

本来は売り先行と買い先行の長所を取った、同時に売り買いを済ませてしまう「売り買い同時進行」が理想ではあります。

売り買い同時進行は仮住まいによる引っ越し階数の増加も、二重ローンなどのリスクもありません。

しかし同時進行となるとタイミングや時期調整が非常に難しいです。

 

そこで後述の「買い替えのおすすめタイミングと期間」にて、

売り買い同時進行について言及しているので、検討される方はぜひそちらをご一読ください！

 

 

 

買い替えにおいて、居住中のマイホーム（旧居宅）の売却益だけで、新居の購入額や経費をまかなえるのがベストですよね。

しかし現実問題として、売却益ではローン完済できなかったり新居の費用をまかなうのが難しく、自己資金なしで買い替えしたいといらっしゃるお客様は少なくありません。

 

自己資金なしでの買い替えを諦めている方もいらっしゃいますが、実は自己資金なしでも買い替えはできます。

そこで本節では3つの「自己資金がない場合の手法」をご紹介しますね！

 

まずは自己資金なしで買い替えする手段の1つ目として「フルローン」を利用できるかもしれません。

売却価格や初期費用（頭金など）を含む全額を金融機関から借り入れ、新居の住宅ローンを組むことを「フルローン」といいます。

 

 

フルローンで借り入れる条件は「旧居のローンを完済していること」です。

つまり自己資金がなくても旧居のローンを完済している場合に利用可能になります。

したがって、旧居の売却益でもローン完済ができない「債務超過」で自己資金がない場合は、融資を受けることができません。

 

ほかにも2つ注意することがあります。

1つ目フルローンを利用すると、初期費用まで借り入れるため自己資金でまかなった場合に比較すると借入総額がかなり増額します。

次に2つ目として、借り入れ額が増えることから金融機関の審査も厳しくなること。

金利負担と毎月のローン返済額も増えることを念頭に置いて計算しておきましょう。

 

 

フルローンでは自己資金がなくても借り入れ可能ではありましたが、債務超過の場合は借り入れができませんよね。

しかし債務超過でも新居のローンの融資を受けられる場合があります。

 

それが「買い替え（住み替え※）ローン」といいます。※名称は金融機関によって異なります。

旧居売却後の残債額（ローンが残る金額）を新居の購入金額に上乗せし、一本化したローンとして借り入れる方法が「買い替えローン」です。

 

しかしこの買い替えローンにもフルローンと同じく、審査が厳しいという注意点があります。

完済していなくても借り入れできる分、借り入れ額が大きくなる傾向があるためフルローンよりも審査が厳しいです。

さらに借り入れ総額が増えることに比例して、金利負担や毎月の返済額が増えてしまいます。

 

加えて買い替えローンを取り扱っている金融機関も限られているので、借り入れ予定の金融機関に確認しましょう。

 

つなぎ融資とは、購入した家が建築されるまでに必要になる資金を一時的に借り入れられる融資です。

（※名称は金融機関によって異なることがあります）

 

 

一般的に住宅ローンは、住宅の引き渡し時に発生します。

しかし注文住宅のように新しく家を建築する際は、「土地を取得するための資金」のほかにも「着工金」などの費用もかかりますよね。

その費用をまとめて借り入れできる融資がこの「つなぎ融資」です。

 

つなぎ融資は中古住宅の購入や新築購入などではなく、注文住宅などの新しく建築する場合にのみ利用できます。

例えば建築工事の諸経費が手持ち資金を超えるケースや、まだ家の売却益が手元にないまま注文住宅に買い替えをする場合に必要となることがあるでしょう。

 

あくまで家を建築するまでの必要な資金を借り入れできる制度なので、基本的にはフルローンや住み替えローンでの併用となります。

さらにこの融資を取り入れている金融機関が限られてくることや、フルローンや買い替えローンと違って旧居の売却益や融資が実行されたら借り入れは一括返済しなければならないことにも注意です。

この融資の利用を検討している場合は、お金が確実に手元に入るかを確認のうえローンを借り入れる金融機関にも相談しましょう。

 

買い替えの際に、要件を満たせば適用できる特例や控除などで主なものは下記の3つです。

この控除は住宅ローンを組んだ際に、要件に当てはまれば所得税の控除を受けられられます。

例えば新築や中古住宅の購入だでなく、リフォーム等でも控除を受けることは可能です。

また、買い替えについても要件を満たせば制度を適用できますが、場合によっては受けない方がお得になるのでよく確認しておきましょう。

 

 

控除率については以下の通りです。

2022年の法改正以前は控除率→1％、控除期間→10年間（特例措置の場合は13年間）

2022年の法改正以降は控除率→0.7％、控除期間→13年間

 

法改正以降の控除期間は13年ではありますが、既存の住宅やリフォームなどはその期間が10年間と短めです。

控除の限度額は環境へ配慮した住宅ほど高い限度額になり、その他の家の種類についてもそれぞれ限度額が設定されています。

 

ちなみに法改正以前に住宅ローンを組んだ方は、法改正以前の控除率が適用されることになります。

こちらもよく確認しておきましょう。

 

令和5年12月31日までに旧居売却をおこない、新居を購入した際に旧居宅譲渡による損失（譲渡損失）が生じた際は、「損益通算」をおこなうことができます。

 

損益通算とは節税方法の一種で、黒字の所得（本業など）から不動産所得の赤字分を差し引いて所得税を節税することができ、確定申告のときに税金還付を受けることが可能です。

上記に記載の不動産所得のほかにも事業所得、譲渡所得、山林所得が、差し引ける所得として該当します。

 

もし損益通算で控除しきれなかった場合は、譲渡年の翌年以降～3年内での繰り越しも可能です。

 

 

不動産所得の計算方法は、不動産売却や投資などで得た収入から必要経費を引くと算出できます。

必要経費は固定資産税や借入金の利息などが該当します。

合計して赤字になった場合は、損益通算をして節税可能ですよ。

 

損益通算についての詳細は国税庁のホームページに記載があるので、下記のリンクよりご覧ください。

参考「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」について

居住用財産の3,000万円控除は、マイホームを売却の際に要件を満たせば適用できます。

簡単に言い換えると「3,000万円までの売却時の利益は免除できる」という控除のことで、大前提として自分が住んでいるマイホームの売却に限ります。

 

他にも要件があり、必要項目を満たした場合は税務署で手続きすると適用されます。

下記にて国税庁の該当ページのリンクがありますので、詳細な要件についてはそちらをクリックして確認してみてください。

参考「マイホームを売ったときの特例」

 

手続きの時には確定申告の書類が必要となりますので、忘れずに持参しましょう。

確定申告、控除や税金ついての詳細は、解説記事を今後更新していきますのでしばらくお待ちください！

 

不動産売却時、査定額はあくまで目安となるだけなので参考程度にとどめておきましょう。

査定金額のままで売れることはあまり多くないからです。

また、高額査定を提示されたからといって安易にその不動産会社に決めてしまうこともおすすめできません。

 

というのも実は相場よりも高額査定を提示することで、優先的に売主と契約を取ろうとする悪徳業者がいまだにあります。

そういった不動産会社を選んでも高額査定の提示金額のままで売り出しはしますが、相場よりかなり高いので買い手がつかず売却は難しいです。

しかし査定結果を出した正当性を証明するためにも、業者は相場よりも高い値段を設定して売り出し続けます。

 

売却がうまくいかなかった長期的な売れ残り物件は嫌煙され、売却価格を下げなければ買い手がつかないうえに、逆に買主が足元を見て不動産を買い叩こうとしてくることも考えられます。

結果的に、相場よりも格安の値段で売らなければならないということも起こり得ます。

 

ほかにも、「とりあえず大手を選んでおけば安心」という認識はあまり持つべきではありません。

大手不動産会社はネットワークの広さや高い集客力が強みではあります。

しかし、地域密着型の不動産会社は地元情報に強く網羅しているうえに見込み客を抱えていることも多いです。

大手・地域密着型問わず気になる不動産会社に査定依頼をして、相場に近い売却価格を提示する会社に話を聞きに行きましょう。

 

もし全体的に査定価格が高めになった場合には、何社かに根拠を聞いてみることがおすすめ。

 

 

買い替えの注意点として「旧居の住宅ローンを完済しなければならない」ことに注意です。

基本的に住宅購入の際は、銀行などの金融機関が住宅ローンを抵当権として設定しなければなりません。

 

つまり担保として住宅ローンが残っている場合は、マイホームであっても売却ができないのです。

残債金額を必ず確認して完済の目処をつけておきましょう。

「債務超過」に陥り旧居の売却益を充ててもローンが未完済になる場合は、自己資金を用意してまずは優先的に返済に充てなければなりません。

一定の要件を満たした場合、マイホームの買い替えで再度住宅ローン控除を受けることができます。

実は、住宅ローン控除に「家の買い替え」自体はあまり関係ありません。

しかし旧居売却によって売却益が出た場合は、特例と併用不可のため住宅ローン控除を受けることができないです。

 

 

住宅ローン控除と併用可能な特例としては、「譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」（『損益通算』）が該当します。

この損益通算は、旧居の売却額が購入時の金額を下回る場合に使用可能で、税金の還付や住宅ローン控除で所得税控除を受けられます。

しかし、併用する際にまず優先されるのが住宅ローンではなく損益通算からになることは念頭に置いておきましょう。

 

住宅ローン控除期間は買い替え完了時点から10年（場合によっては13年間）です。

例えば損益通算によって不動産所得の赤字分の繰り越しを3年間で終了した場合は、住宅ローン控除期間も差し引かれ控除期間としては7年（場合によっては10年）となります。

不動産の取引が最も活発になるのが2～3月にかけて頃です。

一年でも最も多く不動産の取引がおこなわれる時期で、この期間の売却は買い手候補が一番多い傾向にあります。

それだけ需要が高いので、物件の条件にもよりますが売れ残り物件になりづらいです。

 

では、この2～3月に取引して成約できるように動きたいですよね。

そこでまず覚えておきたいのが早くても「マンションであれば2ヵ月半程度」、「戸建てであれば3ヵ月程度」売却に時間がかかること。

 

逆算すると、余裕をもって11月には早くても売却活動関連の手続きを始めておきたいところです。

買い手の多くは年明けの1月くらいから物件を探し始め、内覧や手続きなどを経て希望の物件を見つけて2月、3月に成約となります。

ほかにも面積帯や築年数、物件種別によって売りやすい時期や狙い時があるので、まずは自分の不動産について担当者に相談してしましょう。

 

売り先行で引き渡しのタイミングが合わない際は、仮住まいを検討しましょう。

仮住まいをすることで引っ越しを2回おこなう必要はありますが、購入物件がまだ決まっていない場合は妥協せずじっくり選べることがメリットです。

 

1.親戚や実家などを頼る
仮住まいにおいての心配なことは、金銭面や家財のことですよね。

そこでまずは実家や親戚に、一時的に受け入れてもらえるか確認してみましょう。

もし実家や親戚の住んでいる家に一時的に居住させてもらえるなら、賃料や契約期間、賃貸であれば急な解約時の違約金などの金銭面の心配もありません。

 

しかし家財については部屋に入らない場合も考えられるので、トランクルームなどを利用して預けなければならない場合も。

身内に頼るのが難しい際は、後述するウィークリーマンション、マンスリーマンションや一般的な賃貸についても検討してみてください。

 

 

 

2.ウィークリーやマンスリーのマンションを借りる
短期的に借りやすいことがウィークリーやマンスリーのマンションを借りることのメリットです。

一時的な宿泊を仮定しているので、ホテルよりも安く家電がある程度そろっており、手続きもスムーズで入居中に使える掃除サービス付きのマンションもあります。

短期的な契約なので違約金の問題もありません。

 

しかしホテルよりは安いとはいえ、賃貸に比べると賃料は高めで長期化するとコストがかかります。

滞在が長期化する可能性がある場合は、ウィークリーやマスリーマンションではなく後述する一般の賃貸の方を検討した方が良いでしょう。

短期的な滞在を仮定して簡素なつくりになっているため、マンションの広さによっては身内に頼るときと同じく、別途でトランクルームに家財を預ける必要があります。

 

トランクルームは長期的に荷物を預けることを前提としていることが多いです。

利用する際は、あらかじめ短期利用が可能かどうか確認しておきましょう。

 

ちなみに引っ越し業者に荷物を短期的に預けることも可能ではあります。

しかし、一度預けた荷物を自由に出し入れできないことが多いので、前もってこちらも確認しておく必要があります。

 

 

3.一般的な賃貸を借りる
賃貸を借りるメリットは家財の心配がないことです。

 

前述のウィークリーマンション等では費用が賃貸より割高で、家財を置くスペースがない場合はトランクルームを借りる必要もありました。

そこで、長期間の仮住まいが決まっている場合は一般的な賃貸を借りるのがおすすめです。

 

しかし「敷金、礼金、仲介手数料」などの初期費用がかかるのでそこは注意が必要です。

さらに短期的な契約だと受け入れてくれるところは多くないかもしれません。

条件に合う賃貸が見つけることが難しい場合もあるので、自分の状況に合ったものを選びましょう。

 

賃貸についてお困りの方はぜひブルーホームにお問い合わせください！

HPはこちらをクリック！↓

ブルーホーム賃貸HP

 

 

仮住まいは引っ越し費用が2回かかってしまいますよね。

さらに賃料の問題や、トランクルームも借りなければならない場合もあり経済的に痛いところです。

かといって二重ローンになるのはさらに経済的な負担も増え、一時的とはいえ二重にローンを組めるだけの年収がある方もあまり多くはありません。

 

しかし、二重ローン無しに引っ越しを1回で済ませることは可能です。

 

まず仮住まい・二重ローン無しで売り買いを同時成立させるには、以下のような矛盾点を解決しなければなりません。

①「買主からお金をもらわなければ現在のローンを完済できず、新しい家のローンの借り入れができない」

②「お金をもらうには鍵と交換する必要があるが、居住中で鍵を渡せないのでお金がもらえない」

このままでは①、②で堂々巡りになってしまいますよね。

 

 

そこで、上記の矛盾を解決するために「事後の引き渡し」にしてもらいます。

「事後の引き渡し」つまり取引完了でお金をもらうものの、引き渡しについては後日にしてもらうことで、「引き渡し猶予特約」ともいいます。

仮住まいをしたくない方は、この特約付きでの売却活動をしたいことをあらかじめ担当者に相談しておきましょう。

しかしこの「事後引き渡し」はあくまで買主へのお願い扱いなので、売主としては頼む立場なのを念頭に置いておかなければなりません。

 

そして「事後引き渡しの期間」と「新居の取引完了時期」が一致するように調整すれば、仮住まいなしでの買い替えが可能です。

ただし、購入先の物件の契約と売却相手を同時期に見つけなければタイミングが合いませんよね。

契約期間とタイミングを合わせて仲介売却することは現実問題として難しいため、「買い先行で買取保証付き売却」を選ばれる方が多いです。

 

「買取保証付き売却」とは、

決められた期間までは仲介売却で旧居の販売活動をおこない、期間までに売却の成約ができなかったきなかった場合は不動産会社を買主として物件を引き渡すことです。

この買取保証付き売却は、一定期間内は仲介売却ができるので相場で売るチャンスがあり売れ残りになることもありません。

前述したように、売れ残り物件になって売却価格が相場より下落することも防げますよ。

 

つまり買い先行で買取保証付き売却は、

買い先行で新居を先に購入し、引っ越し期日までに売却できない場合に不動産会社に買い取ってもらうということなのですね。

 

ブルーホームは不動産の売却だけでなく買取、賃貸についても幅広くサポートさせていただいております。

買取保証付き売却について詳しく知りたい方は是非、ブルーホームへご相談くださいね！

 

 

 

 

今回の記事では買い替え時の流れや注意点、税金や控除、おすすめのタイミングについて解説しました。

 

ブルーホームは、住吉区を中心に不動産売買をサポートしている地域密着型の不動産会社です。
ほかにも、住之江区・東住吉区・堺市北区・堺市堺区についてもお任せください！
「親身な」・「親しみ易い」・「怖くない」不動産屋さんとして、売却はもちろん買取、賃貸など住吉区での不動産について幅広くお力添えいたします。

 

「住吉区で住み替えがしたい」
「地域のことを知り尽くしている業者に頼みたい」
「プロに相談して着実に進めたい」
という方はぜひ、ブルーホームにお問い合わせください。