買取保証付き仲介売却とは？メリットやデメリット、注意点をご紹介します！

一般的に、不動産売却は時間がかかるほど売却価格が値下がりします。
不動産売却を仲介でしようとしたものの、なかなか買い手が見つからない場合には「売れ残り物件」となってしまうことも。
売れ残り物件になった場合は、市場価値よりも大幅に値下げしなければ売却できず、格安売却になるケースもあります。

 

そこで、売れ残りを防止できて且つ確実に不動産売却できるのが「買取保証付き仲介売却」です。

 

今回は買取保証付き仲介売却のメリットやデメリットだけでなく、注意点のほか、おすすめの人を解説します！
ぜひ最後までお読みください！

買取保証付き仲介売却とは不動産売却の方法の一種で、最終的に不動産に買い取ってもらえるという保証付きで仲介売却をおこなうシステムです。

普通の仲介売却と違って仲介売却できるのは不動産会社と取り決めた期間内のみで、もし期間内に買い手が見つからなかった場合は不動産会社に買い取ってもらいます。

 

一見すると少し特殊な方法のように見えますが、仲介売却と流れはほとんど変わりません。
以下が買取保証付き仲介売却の流れです。

 

【買取保証付き仲介売却の流れ】
①買取保証付き仲介売却が利用できる不動産会社に相談する
②売却したい不動産の査定依頼をおこなう
③買取保証の申し込みをする

④専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約で媒介契約を締結する
⑤不動産会社と仲介売却で不動産を販売する期間を取り決める
⑤設定した期間内で仲介売却をおこなう
⑥買い手がついた場合→仲介手数料を不動産会社に支払って売買契約を締結後、売却する
　買い手がつかなかった場合→買取保証に則り不動産会社に不動産を買い取ってもらう

 

 

上記が買取保証付き仲介売却のフローです。
③の買取保証の申し込みや⑤の販売期間を取り決め、⑥の買い取ってもらうのが一般的な仲介売却と違う点になります。

仲介売却と同じく不動産査定、媒介契約の締結、買い手がついた場合には仲介手数料も支払います。

 

 

ちなみに不動産会社と取り決める仲介売却の期間は、売主都合によって調整できます。

期間の長さは一般的には1か月～3か月と幅広く、最も選ばれることが多いのは2か月前後です。

この期間内に仲介売却で成約できなかった場合は、不動産会社による買取となります。

 

 

販売価格については査定額の約110%～115%から始まることが多く、一定期間ごとに値下がりしていきます。

仲介売却で最も成約ことが多い価格帯は販売開始価格から5～7％安くなってからです。
結果的に期間内に成約できず、不動産買取になった場合でも査定額の約80％程度で買い取られます。

つまり、仲介売却で早期成約が売主にとって最も利益が多い取引になりますよ。

下記にて具体的な数字を用いた価格例を記載しておきますので、買取保証付き仲介売却をご検討の方はご参考くださいね。

 

 

 

【価格例】
査定額4,000万円の例

・査定額…4,000万円
・販売開始価格…4,400～4,600万円
・仲介売却で成約することが多い価格…4,092～4,370万円
・買取額…3,200万円

①仲介売却で売却できる可能性がある

まずは「買取を保証された状態で仲介売却にチャレンジできること」がメリットとして挙げられます。
市場価格に近い価格で売却することが可能なのが仲介売却の利点です。
しかし仲介売却では「いつ売れるのか」「いくらで売れるのか」が分からず計画が立てづらいことがデメリット。

 

買取保証付き仲介売却は、期間内に売却できなければ結果的に不動産会社に買い取られます。

不動産買取は市場価値より低くなってしまいますが、確実に不動産を売却できるうえに期間内に売却できれば仲介での売却になり、市場価格での売却も狙うことが可能です。

一定期間ごとに販売価格が下がりはしますが、もし早期売却ができれば査定価格の約110%～115%と高額売却になり利益が大きいです。
数百万円単位で手取り額が変わってくるので、売主の立場としては早期売却や仲介売却での成約はとても嬉しいですよね。

 

 

さらに「専任媒介契約」を選んだ場合、売主は自分で見つけた買主と直接取引が認められており、不動産会社を仲介しないやり取りについては仲介手数料が発生しません。

媒介契約について詳しく知りたい方は、以下の記事にて解説しているのでよかったらご参考ください！

媒介契約はどれがいい？メリット、デメリットやおすすめの契約を紹介します！

 

 

②確実な現金による資金計画の立てやすさ

2つ目のメリットが決められた期間内で不動産売却ができることによる「確実に現金化」と「資金計画の立てやすさ」です。

 

仲介売却は営業マンの実力や売却のタイミング次第では買主が長期間で見つからないことがあります。
なかなか売却できないまま売れ残り物件になってしまうと、販売価格を下げなければ成約は難しい傾向です。
売れ残り物件は忌避されることが多いためさらに売れづらくなってしまい、買取よりも安い価格で売却になってしまうケースも珍しくありません。

 

 

一方の買取保証付き仲介売却は、不動産会社と取り決めた期間で売れなかった場合は買取になるため売れ残り物件になる可能性とは無縁です。
売主都合で不動産を買い取ってもらう日程を調節できることに加えて、仲介売却のデメリットともいえる「売れ残ってしまう不安」を抱えず不動産を売却できますよ。

 

 

さらに、買取が保証されていることから手元に入るお金とその日時が前もって確定しています。

このことは買い替えにも非常に役立つのです。
というのも旧居買取による最低額があらかじめ確定しているため、新居選びの際に購入価格の目処が立てやすいですよね。
加えて買取が保証されていることから、金融機関による住宅ローンを組んだりやつなぎ融資を受ける際の審査も通りやすいという大きなメリットがあります。

 

 

また、買主候補の購買意欲を高めるために、不動産の状態によっては取り壊しや修繕、リフォームしてから売るというケースが仲介売却にはあります。
この修繕費やリフォーム費用などは売主自身のお金でおこなう必要があり、販売価格には加味されません。

つまり仲介売却で成約できたとしても、売却価格から仲介手数料＋修繕費、リフォーム代などを差し引かなければならず手元に残る金額が大幅に減ってしまいます。

 

しかし買取保証付き売却では、最終的に不動産会社に買い取ってもらうので修繕などをしなくても問題ありません。
なぜなら、不動産会社は買い取った後に修繕やリフォームをおこなう前提で査定価格を提示しているのです。

 

 

③【買取の場合】仲介手数料を支払わなくても良い

不動産会社が買主と売主を仲介した場合には、必ず仲介手数料が発生します。
しかし買取保証付き仲介売却においては、不動産買取になっても仲介売却のように仲介手数料を払う必要はありません。

 

 

ここで、仲介手数料の値段について少し解説します。

「売却価格×3％＋6万円＋消費税」が仲介手数料を割り出す計算式です。

 

例えば不動産の売り出し価格が4,000万円で成約した場合を仮定しましょう。

まず価格に3％を掛けて6万円を足すと126万円になりますよね。

さらにこの126万円は消費税が12万円。

つまり126万円に12万円を加算した計138万円を不動産会社に支払わなければなりません。

売り出し価格4,000万円に対して、仲介手数料が案外大きな金額であることが具体的な数字で計算してみるとわかりますよね。

 

 

くわえてここで「期間を設けない仲介売却を依頼して売れ残ってしまったケース」を考慮しましょう。
まずは、売り出しの期間が長くなるのに応じて一定期間で売り出し価格を値下げしていきますよね。

一般的な仲介売却なので、いつ売れるかも分からず格安になってしまっても仲介手数料は発生します。

 

 

駅から近い物件や築浅物件などの人気物件などは売れ残りになる可能性はほぼありません。

しかし、そうでない物件や状態が悪い物件、営業マンの実力次第では上記のようなことが十分に有り得ます。
自分の売却したい不動産をよく分析し仲介売却での成約が難しそうと感じた場合は、無理に仲介売却にせず「即時買取」や「買取保証付き仲介売却」を検討してみましょう。

 

 

 

④【買取の場合】家の中に荷物を残すこともできる

通常の仲介売却では「契約不適合責任」が発生します。

この契約不適合責任とは、売却後3か月以内に不動産にて大きな欠陥が発見された場合には、売主が補償負担するという制度です。
つまり仲介売却で高く売却できたとしても、3か月後までは契約不適合責任を果たす必要があり安心できませんよね。

 

 

しかし契約不適合責任は、不動産買取になった場合は免除されます。
買取後はプロである不動産会社が対応するので、売却後にトラブルも起きず安心して過ごせます。

 

さらに室内状況も問われないのが不動産買取で、売却後の引っ越しの際に荷物を残しておくことも可能です。
家具や不用品の処分などの荷物整理は不動産会社がおこなってくれるので、それ以外のことに時間が割けるほか売却のコストが少なくなることも大きな利点になります。

 

 

とはいえ、買取保証付き仲介売却では期間内に売却成約することも十分に有り得ます。
もし契約不適合責任を免除されたいという方は、仲介売却や買取保証付き仲介売却ではなく「即時買取」がおすすめです。

即時買取の場合は買取保証付き仲介売却よりも現金化が早いことがメリット。
不動産買取については本ブログの別記事で解説しているので、よかったらご参考くださいね。

 

【初心者必見】中古住宅買取とは？流れや仲介との違いを解説！

中古住宅の買取相場は仲介の70％？築年数と市場価格の関係や高く売るコツを解説します！

 

 

 

 

⑤近隣住民や親族に知られず売却できる

買取保証付き仲介売却では、広告なしで販売活動をおこなうことができます。

そのことにより近隣住民だけでなく親族や友人にもに知られず売却することが可能です。

 

物件の査定についても社名の記載がない車で訪問もできます。

周囲に不動産売却のことを知られたくない場合は、査定方法や販売活動の希望を不動産会社に伝えましょう。

 

 

しかし、広告なしで販売活動する場合は買主候補からの問い合わせも減ってしまいます。

メリットとしては、内覧の回数も減らすことができるので居住中でも落ち着いて売却することができますよ。

 

①【買取になった場合】市場価値よりも低く売却しなければならない

買取保証付き仲介売却で、もし不動産会社と取り決めた期間内で売却できなかった場合は、不動産会社に買い取ってもらう「不動産買取」になります。

 

不動産買取では市場価値よりも買取額は低くなります。

というのも、不動産会社は再販を目的として不動産を買い取りますが、本来の価格から修繕費や広告費などを差し引いた金額に。

その結果前述のように、査定額の約80％程度の価格にまで減額してしまいます。

 

 

「修繕する必要のない物件なのにどうして？」と思われる方もいらっしゃるかもしれません。

実は、買取後にそのまま不動産を再販しても、一般的には買い手がつきづらいのです。

査定額そのままで買い取ってしまうと、修繕費や再販のための広告費などが赤字になってしまいます。
そこで不動産会社はあらかじめ再販にかかる修繕費や広告費を加味し、利益を出すために査定額の8割の価格で買取をおこないます。

 

 

②すべての不動産会社で買取保証付き仲介売却が利用できるわけではない

実はすべての不動産会社が買取保証付き仲介売却に対応しているわけではないので、もしこの売却方法を選びたい場合は業者選択の幅は狭まります。
仮に買取保証付き仲介売却が利用できる不動産会社だったとしても、不動産の条件次第では買取ができないことも。

 

 

例えばその不動産会社の営業エリアでなかったり立地条件、不動産が周辺に人が極端に少ない地域にある場合は買取保証付き仲介売却の対象外になることが多いです。
エリアや立地に加えて物件自体の状態（面積や築年数など）といった条件も対象条件に影響してきます。

 

 

前述のように不動産会社は不動産の買取後、修繕やリフォームを施してから、賃貸利用や再販で利益を得ます。
したがって、修繕などをおこなってから販売しても利益を出すのが極端に難しいような条件は、そもそも買取保証付き仲介売却の対象外であることが多いのです。

 

 

加えて留意していただきたいのが「戸建ての買取をしている業者は多くはない」ということ。
実は戸建ては値付けが難しく、買取後の近隣トラブル（境界の問題）やシロアリなどの建物自体のトラブルがある場合も。

上記のようなことを忌避して、買取保証付き仲介売却や即時買取においても対応していないという業者は実は少なくありません。

 

しかしこの買取保証付き仲介売却の対象については、明確な定義はありません。

不動産会社によって基準が異なりますので、もし依頼したい不動産会社の対象外になってしまっても他の不動産会社では対応している場合が多いです。

不動産会社を決める前に確認を取るなど、スムーズに買取保証付き仲介売却ができるようにしておきましょう。

 

 

③不動産会社を途中で変えることができない

買取保証付き仲介売却でも、通常の仲介売却と同じく媒介契約を締結します。
しかし買取を保証していることから、媒介契約としては一般媒介契約ではなく一社のみの契約である「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の2種類のどちらかです。

 

専任媒介契約、専属専任媒介契約を結べば契約できる社数は一社のみ。

そして前述したように買取保証付き仲介売却の期間については、1か月～3か月程度で最も多いのが2か月程度です。

もし仲介売却の期間中に良い条件を提示してくれる別の不動産会社があったとしても、契約することはできません。

 

途中の契約解除は、販売活動にかかった経費（広告費や人件費など）を違約金として請求される恐れがあります。
依頼してからでは遅いので、不動産会社は依頼前に慎重に吟味して選びましょう。

 

④売却活動を熱心に行ってくれないことがある

不動産会社からすれば一番利益が出るのは仲介売却ではありません。

実は、不動産買取で安く物件を買い取ることが一番利益を出せます。
そのため、仲介売却の期間中に熱心に販売活動をおこなわず不動産買取に持ち込もうとする悪質な不動産会社も存在します。

 

 

それではどうやって対策するか解説します。

まず、買取保証付き仲介売却で締結できる媒介契約は、基本的に専任媒介契約か専属専任媒介契約であると前述しましたよね。
不動産会社には専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、売主に対して報告義務があります。
そこで不動産会社からの定期連絡をしっかりチェックして、販売活動をきちんとおこなっているかを確認しましょう。

 

 

ほかにも、もし不動産会社が出している広告内容が魅力的に見えない場合、些細なことでも担当者に相談しましょう。
例えば写真や文言などから売り出そうという意欲が見えない場合、その不備を指摘して改善してもらいましょう。

 

 

また不動産売却、不動産買取にかかわらず必ず「自分の売却したい物件の相場確認」はしておく必要があります。
安く買い叩こうと破格に安い査定価格を提示してくる不動産会社は注意が必要です。

適正価格を提示してくれる不動産会社を選びましょう。

複数の業者に査定依頼をする

買取保証付き仲介売却の依頼する前に、複数の不動産会社に査定依頼をしましょう。
なぜ複数社に？と思われるかもしれませんが、やり取りが一社のみでは物件の適正価格が判断するのが難しいのです。
「適正価格を知らなかったので、もっと高く売れたのに安く売ってしまった」というケースは実はよくあります。

 

 

特に買取保証付き仲介売却では売却価格は相場より基本的に下がることに加えて、期間内に売却できず不動産買取になった場合は査定価格の約80％になります。
したがって、相場をしっかり依頼前に把握し安く買い叩かれるのを防ぎましょう。

さらに不動産会社によって査定価格、サービスが異なるので複数社と比較してより高額の査定金額を提示してきた不動産会社に依頼するのがおすすめです。

 

 

大手不動産会社だから安心ではない

「大手の不動産会社だから安心だろう」

「大手に任せておけば大丈夫だ」

という考えは、できるだけ持たずに大手・地元業者問わず複数の不動産業者に査定を依頼しましょう。

確かに大手不動産会社は全国に展開しているため、地域密着型の不動産会社より集客力については勝っています。
しかしインターネットの普及やコロナ禍の影響で、昔と違い今ではインターネットで物件探しをされる方が多いです。

そして、インターネットでの集客率では大手・地元業者であまり差がありません。

 

 

さらに大手不動産会社と比べて地元密着型の不動産会社は信頼関係で仕事をしてくれるうえに、顧客に対してのサービスも手厚い傾向です。
営業エリアのことを熟知していることから買主に売り込むプレゼン力も高く、見込み客を抱えていることもありますよ。

大手不動産会社のように実績の多さも重要ではありますが、満足度の高いレビューが多い地元の不動産業者も非常におすすめです。

 

ほかにも買取保証付き仲介売却は営業マンとの相性の良さも必要不可欠。

「初心者でもわかりやすいようにかみ砕いて説明をしてくれるか」
「些細な疑問や不安に対しても親切に受け答えしてくれるか」
「連絡はつきやすさや迅速な対応をしてくれるか」

この3つは不動産売却を任せる安心感にもつながりますよね。

売却したい不動産と相性がよく、真摯かつ親身に対応してくれる営業マンを選びましょう。

 

 

買取金額と利用条件は不動産会社ごとに異なる

査定額や買取金額は、依頼しようとしている業者が物件のどのようなポイントに重視するかで大きく変動します。
業者によっては、買取保証付き仲介売却に対応していなかったり戸建ての買取不可など条件によっては利用できないことも。

不動産会社によって物件種別の得意分野が異なるので、複数社で比較して売却したい物件を担当するのが得意そうな業者を選びましょう。
 

 

特に買い替えがをしようとしている売主様は、新居購入の手続きを依頼している不動産会社に売却もそのまま依頼してしまうことが多いです。

買取保証付き仲介売却は、安く買い叩こうと安値を提示したり熱心に販売活動をしない不動産会社も少なくありません。
もし「別の会社にお願いするのは気まずく感じる」と悩まれているようならその必要は全くありません。

 

ほかにも「別の不動産会社を調べて任せる手間を考えたら、少しくらい安くても同じ会社で…」というのも非常にもったいないです。

不動産の売却は人生の中でも大きなお金が動く上に生活も変わる、非常に大きな選択です。
購入手続きを依頼している不動産会社以外にも査定を依頼し、旧居を少しでも高く売却しましょうね。

 

 

以下の条件に該当するものがあれば、買取保証付き仲介売却をぜひ考えてみるのがおすすめです。

 

・買取は最終手段として残しておきたい（高額で売れるかチャレンジしたい）

・売れ残りにならないよう確実に不動産を売りたい

・長く住んで愛着があり売れ残り物件にしたくない

・パートナーと仲介か買取で意見が分かれて決まらない

・転勤や離婚がきっかけで期限を決めて売却活動をしたい

・新居に引っ越す日までに売却したい

・相続により早く財産分与をおこないたい

・できれば早く売りたいが即時買取はしたくない
 

売却期間に制限のある方や確実に売れることを重視する方、新居の都合で売れ残り物件になると困る方などはぜひ買取保証付き仲介売却を検討してみてくださいね。

買取保証付き仲介売却は仲介と買取のそれぞれの長所を兼ね備えた売却方法です。

 

この記事を読んで興味を持たれましたらぜひ、お気軽にブルーホームへご相談ください！
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今回の記事では買取保証付き仲介売却のメリットやデメリット、注意点のほかおすすめの人について解説しました。

 

 

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